인천지방법원 2025타경511199. 인천 서구 마전동 ‘검단2차아이파크’ 201동 14층 1402호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트로 기재되어 있어 용도는 명확합니다. 임차인 목록은 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 첫 판단 축은 임차인 인수보다 가격입니다. 최저가 541,000,000원에 인수 0원을 더한 실질취득가도 541,000,000원이고, 이는 최근 실거래 평균 509,708,333원보다 높은 구간입니다.
다만 권리표에는 반드시 확인해야 할 대목이 있습니다. 제공 데이터의 계산 기준은 2010.08.06 농업협동조합중앙회 근저당을 우선순위 기준으로 잡고 배당표도 그 권리에 420,000,000원을 배당합니다. 그런데 같은 권리목록에는 2016.09.05 을구 1번 근저당권 해지 말소 기록이 함께 들어 있습니다. 이 내부 불일치는 입찰 전 원본 등기부와 매각물건명세서로 꼭 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 999-1 검단2차아이파크 201동 14층1402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 면적 매칭 기준 145.1254㎡ · 15층 건물 내 제14층 제1402호 |
| 소유자 | 김은형 (2020.07.29 소유권이전, 거래가액 423,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 541,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 229,267,944원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만, 기준권리 원본 대조 필요
임차인 목록은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없고, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 구조도 아닙니다. 따라서 이 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 평균 실거래의 106.1%
검단2차아이파크는 총 409세대, 사용승인일은 2010.05.19입니다. 제공된 최근 실거래 12건의 평균은 509,708,333원, 최저는 470,000,000원, 최고는 590,000,000원입니다. 이 사건의 최저가이자 실질취득가인 541,000,000원은 평균 대비 106.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 131.86㎡ | 12 | 522,500,000원 |
| 2026.04 | 132.38㎡ | 7 | 488,000,000원 |
| 2026.04 | 131.86㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 145.13㎡ | 14 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 145.13㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2026.01 | 145.2㎡ | 7 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 131.86㎡ | 7 | 505,000,000원 |
| 2025.10 | 145.2㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2025.08 | 131.86㎡ | 4 | 508,000,000원 |
| 2025.05 | 145.13㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2025.05 | 131.86㎡ | 3 | 498,000,000원 |
| 2025.04 | 131.86㎡ | 9 | 525,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 509,708,333원 |
최근 거래의 상단은 590,000,000원까지 있지만, 평균 기준으로 보면 신건 최저가는 이미 시세보다 높은 편입니다. 인수 0원 물건이라도 실질취득가가 평균 실거래를 넘으면, “권리상 안전”과 “가격상 매력”은 별개로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 541,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 7,810,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 280,500,000원 | 113,190,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 133,200,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 168,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 김수정 | 124,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,107,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 채권총액 1,135,807,304원 중 배당액은 533,190,000원, 미배당은 602,617,304원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 541,000,000원 | 533,190,000원 | 602,617,304원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 432,800,000원 | 426,072,000원 | 709,735,304원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 346,240,000원 | 340,592,640원 | 795,214,664원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 다만 미배당은 커지고, 신청채권자 청구액 229,267,944원에 대한 회수 구조도 원본 배당요구·채권양도 내역과 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 소재 “마전역” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 “마전역”이 소재해 전반적인 교통사정은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물 내 제14층 제1402호입니다.
- 설비. 위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래 12건이 있고 거래가격은 470,000,000원부터 590,000,000원까지 분포합니다. 신건 실질취득가는 평균보다 높지만, 단지 거래 표본 자체는 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 이 사건은 인수 0원이므로 실질취득가가 최저가와 같은 541,000,000원입니다. 시세 비교는 이 금액으로 해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 실거래 평균 509,708,333원 대비 신건 실질취득가가 106.1%입니다. 권리상 단순해도 신건 응찰가는 보수적으로 잡아야 합니다.
- 등기 원본 대조. 을구 1번 농업협동조합중앙회 근저당은 배당표상 420,000,000원 배당으로 잡혀 있으나, rights에는 2016.09.05 해지 말소 기록도 있습니다.
- 임대관계 확인. tenants 배열은 비어 있지만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 원본으로 점유자를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트는 공용부분 관리비 미납이 매수인 부담으로 이어질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반 자동 분석입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·실거래 원본 확인이 선행되어야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 541,000,000원의 체감가격
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 임대차 인수형 함정은 보이지 않습니다. 그러나 신건 최저가 541,000,000원은 그대로 실질취득가이고, 최근 실거래 평균 509,708,333원 대비 106.1%입니다. 즉 권리만 보면 단순하지만 가격만 보면 신건 메리트는 약합니다. 여기에 제공 데이터 내부의 농업협동조합중앙회 근저당 배당·말소 기록 불일치까지 있어, 결론은 명확합니다. 권리는 단순, 가격은 보수, 원본 확인은 필수.
