한 줄 평 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 7,500만원 중 배당 부족분이 발생해 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
감정가
58,000,000원
다세대
최저가
40,600,000원
1회 유찰
실질취득 부담
76,130,800원
낙찰가+예상 인수
매수인 인수
35,530,800원
임차보증금 부족분
인천지방법원 2025타경511288. 인천 남동구 구월동 장원빌라 지층비01호 다세대입니다. 말소기준권리는 2023년 10월 12일 설정된 최주성 근저당권이며, 이후 설정된 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차권등기가 말소된다고 해서 보증금 문제가 사라지는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511288 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1180-12 장원빌라 지층비01호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 34.68㎡ |
| 소유자 | 박소룡 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 이진주 / 81,433,550원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 인수가 핵심
말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸하지만, 이 물건은 대항력 있는 임차권등기가 존재합니다. 임차인 이진주는 2022년 5월 9일 전입, 2022년 4월 15일 확정일자를 갖추고 있으며 임차보증금은 75,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이진주 | 75,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 인수 가능 |
⛔ 임차보증금 인수 위험 최저매각가 40,600,000원 기준 임차인 배당 예상액은 39,469,200원입니다. 보증금 75,000,000원과의 차액 35,530,800원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준
최근 거래 기준으로 장원빌라(2동) 34.68㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래가는 49,500,000원, 최신 거래가는 58,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 34.68㎡ | 1 | 58,500,000원 |
| 2025.04 | 34.68㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2025.03 | 32.4㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 3건 | 49,500,000원 | ||
최저가는 최근 12개월 평균 대비 82.0% 수준입니다. 하지만 대항력 임차보증금 부족분을 반영하면 실질취득 부담은 약 7,613만원으로 올라가 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다. 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.
⚠️ 하락 추세 확인 최근 12개월 평균은 과거 거래 대비 -34.5% 추세입니다. 과거 평균 거래가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,130,800원 |
| 임차인 이진주 보증금 | 75,000,000원 | 39,469,200원 |
| 근저당권 최주성 | 60,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 이진주 | 81,433,550원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 최근 시세
임차 인수 반영 시 실질취득 부담이 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 대항력 있는 임차권등기 보증금 75,000,000원 존재.
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 가장임차인 가능성 검토. 등기상 임차인 이진주와 경매 신청 관계가 동일하게 확인되어 별도 검토가 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총취득비용을 봐야 한다”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대이지만, 단순 할인 물건으로 보기 어렵습니다. 대항력 있는 임차권등기로 인해 부족 배당액 35,530,800원이 매수인 부담으로 이어질 수 있기 때문입니다. 권리상 핵심은 근저당이 아니라 임차보증금입니다. 입찰 판단은 최저가가 아닌 실질취득 기준으로 해야 합니다.
