인천지방법원 2025타경511862. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안에쉐르’ 4층 421호입니다. 사건 분류는 근린주택이고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 전유부분은 35.0032㎡이고, 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층에 위치합니다. 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원까지 내려왔습니다.
겉으로는 감정가 절반 수준의 할인 물건처럼 보이지만 권리 구조가 가격 판단을 완전히 바꿉니다. 말소기준은 2025.09.16. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 2024.10.15. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 존재합니다. 임차보증금은 134,000,000원, 주민등록일자는 2022.09.13., 확정일자는 2022.07.12.로 말소기준보다 빠르며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511862 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 4층421호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 · 전유 35.0032㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제421호 · 사용승인 2017.08.28 |
| 소유자 | 박영희 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,404,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.09.16. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기부상 매수인 인수로 분류됩니다. 보증금은 134,000,000원이고 배당요구도 되어 있지만, 현재 매각가 58,800,000원에서는 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원만 우선배당되어 76,658,400원이 미배당으로 남습니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 성격 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 134,000,000원 | 2022.09.13 / 2022.07.12 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격의 신고이므로 실제 임차인 수에는 포함하지 않습니다. 실제 임차인으로 별도 집계되는 임차인은 0명이며, 보증금 134,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액은 거의 내려가지 않는다
대항력 있는 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가가 내려갈수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 따라서 입찰가격만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 76,658,400원 | 135,458,400원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 93,980,880원 | 135,140,880원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 106,106,616원 | 134,918,616원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다
주안에쉐르의 최근 12개월 실거래 4건 평균은 78,625,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.01. 90,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.8% 낮아진 하락 추세입니다. 현재 최저가 58,800,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 74.8%지만, 이 수치는 인수액을 제외한 숫자여서 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.0㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 35.0㎡ | 3 | 51,500,000원 |
| 2025.02 | 36.55㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.02 | 35.44㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 78,625,000원 |
현재 회차의 실질취득 135,458,400원은 감정가 120,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 78,625,000원과 최신 거래 90,000,000원도 크게 웃돕니다. 전체 12건 평균 85,641,666원 역시 실질취득보다 낮습니다. 특히 최근 거래 추세가 -11.8%로 내려가는 구간이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 134,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 136,404,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 58,800,000원은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 한국토지주택공사의 보증금 미배당분은 76,658,400원으로 계산되며, 서울보증보험 주식회사의 청구액 136,404,650원은 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안남초등학교 남측 인근으로 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치해 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2017.08.28이며, 위생·급배수·화재경보·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 주안에쉐르는 127세대이고, 대상 전유면적은 35.0032㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 관련 토지이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 거래 흐름. 최근 12개월 평균은 78,625,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -11.8% 낮아 하락 추세가 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 58,800,000원 입찰이라도 인수 76,658,400원을 합치면 실질취득은 135,458,400원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수액 93,980,880원, 4회 유찰 시 106,106,616원으로 증가해 총 부담은 약 135,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나, 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 을구 1번 주택임차권의 말소 조건과 배당 후 잔존금액을 매각물건명세서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 하락장 시세 보수적 적용. 최근 거래 추세가 -11.8%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 78,625,000원과 최신 거래 90,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “약 1.35억 실질취득”
이 사건은 숫자를 어떤 순서로 보느냐에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 감정가 120,000,000원에서 58,800,000원까지 내려온 2회 유찰 물건이지만, 선순위 주택임차권의 미배당분 76,658,400원을 더하면 현재 실질취득은 135,458,400원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 78,625,000원, 최신 거래 90,000,000원보다 높고 시장 추세도 -11.8% 하락 중입니다.
또한 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 반대로 증가해 실질취득 총액은 약 135,000,000원 수준에 머뭅니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 현재 확인되는 내용만으로 대항력 포기까지 단정해 인수를 0원 처리할 수는 없습니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸다. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이입니다.
