9,529,000원
인천지방법원 2025타경507928. 인천 서구 가좌동 천우점보빌라 3동 4층 401호, 전용 35.94㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,529,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 12%라 매우 싸 보입니다. 그러나 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 승계가 훨씬 중요합니다.
임차인 오미례는 2022년 6월 24일 전입·점유했고, 확정일자는 2022년 5월 6일입니다. 말소기준인 2023년 2월 7일 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 을구 10번 임차권등기가 매수인에게 대항하며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 82-16 천우점보빌라 3동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 35.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 1993.10.02 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.07.15 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 9,529,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오미례 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.02.07 국의 압류입니다. 이후의 오미례 가압류 50,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오미례의 전입·점유일은 2022.06.24로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 자체가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 임차보증금 인수 위험이 사라지지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오미례 | 제4층 제401호 35.94㎡ 전부 | 110,000,000원 | 2022.06.24 | 2022.05.06 | 2024.07.24 · 있음 | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 |
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 가격판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 9,529,000원 | 101,042,522원 | ≈110,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 6,670,300원 | 103,849,765원 | ≈110,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 4,669,210원 | 105,814,836원 | ≈110,000,000원 |
배당표에서는 집행비용이 먼저 차감되므로 각 회차의 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 보증금과 소폭 차이가 생깁니다. 가격 메리트 판단은 대항력 인수형 원칙에 따라 보증금 110,000,000원을 실질취득의 기준으로 봅니다.
② 시세 비교 — 952만원이 아니라 약 1.1억을 비교해야 한다
천우점보빌라 3동의 동일면적 35.94㎡ 거래 중 최근 12개월 거래는 2026년 2월 35,000,000원 두 건이며, 최근 12개월 평균도 35,000,000원입니다. 두 거래는 모두 층 정보가 -1층으로 잡혀 있어 대상 4층과 직접적인 층 비교에는 한계가 있지만, supplied 거래 흐름 자체는 분명한 하락 방향입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 49.1% 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 35.94㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 2026.02 | 35.94㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 2024.10 | 35.94㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.02 | 35.94㎡ | -1 | 35,000,000원 |
| 2022.07 | 38.34㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2022.07 | 35.94㎡ | 4 | 110,000,000원 |
전체 6건 평균은 57,500,000원이지만, 과거 110,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 최근의 거래를 우선하면 2026년 2월 35,000,000원이 최신 가격이고, 최근 12개월 평균도 동일합니다. 이에 비해 이 경매의 실질취득 기준 약 110,000,000원은 최근 평균의 약 314.3%입니다. 따라서 최저가 9,529,000원이 최근 시세의 27.2%라는 숫자를 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 571,522원 |
| 1. 임차인 오미례 보증금 | 110,000,000원 | 8,957,478원 |
| 2. 가압류 · 오미례 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 오미례 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 110,000,000원 중 8,957,478원이 배당되고 101,042,522원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 건지사거리 북동측 인근. 부근은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1993.10.02입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 필지 남동측으로 약 6m 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지는 평지의 사다리형 주거용 건부지입니다.
- 규모·환금성. 천우점보빌라 3동은 15세대로 집계되어 있고, 해당 경매통계의 평균 유찰 횟수는 6.0회, 낙찰 실적 비율은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 9,529,000원을 매입가격으로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 101,042,522원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 추가 유찰 시 최저가는 6,670,300원·4,669,210원으로 내려가지만 인수액은 103,849,765원·105,814,836원으로 늘어납니다.
- 임차관계 원본 확인. 오미례가 임차권자·가압류 채권자·경매채권자로 모두 나타나므로 임대차계약서, 배당요구, 매각물건명세서 원문을 서로 대조할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 57,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 35,000,000원과 하락 추세 -49.1%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 층 차이 확인. 최근 35,000,000원 거래 두 건은 층 정보가 -1층이므로 대상 4층과 동일 조건 비교는 아닙니다. 현장 상태와 층별 가격 차이를 별도 확인해야 합니다.
- 현장 임대관계. 감정평가 과정에서는 이해관계인 부재와 폐문으로 자세한 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황과 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “952만원짜리 물건”이 아니라 “1.1억 구조”
이 사건의 핵심은 6회 유찰도, 9,529,000원이라는 최저가도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금 110,000,000원입니다. 현재 회차에서 101,042,522원이 미배당으로 남고, 추가 유찰이 되면 낙찰가는 더 내려가지만 인수액은 오히려 늘어납니다. 그래서 이 물건은 낙찰가가 싸질수록 실질취득도 함께 싸지는 일반 경매와 다릅니다.
가격 비교 역시 최저가가 아닌 실질취득 약 110,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균과 최신 거래는 35,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 대비 49.1% 하락입니다. 여기에 6회 유찰·다세대·낙찰 실적 0.0%가 겹칩니다. 최저가만 보면 극단적으로 싸지만, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상인 고위험 구조입니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 인수보증금을 먼저 보아야 하는 사건입니다.
