인천지방법원 2025타경508078. 인천 부평구 부평동 ‘리코팰리스’ 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가서의 이용상태는 공부상 오피스텔로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층이며 사용승인일은 2017.03.13입니다.
소유자 최설하는 2019.08.08 증여를 원인으로 2019.08.09 소유권을 이전받았습니다. 현재 최저가는 감정가 208,000,000원의 49%인 101,920,000원입니다. 다만 동일 건물이나 인근의 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율을 같은 의미로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508078 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 2층 203호 도로명주소: 인천광역시 부평구 부흥로333번길 19-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 2017.03.13 |
| 소유자 | 최설하 (2019.08.08 증여 · 2019.08.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동신정보기술 주식회사 / 60,475,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준 원본 확인 필요
을구에는 남동농업협동조합의 채권최고액 42,000,000원·72,000,000원 근저당과 동신정보기술주식회사의 채권최고액 146,000,000원 근저당이 이어집니다. 2025.03.12 동신정보기술 주식회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이후 2025.12.05에는 을구 5번 근저당권이 주식회사스탠다드스타에이엠씨로 이전되고 같은 근저당권부채권에 김상엽을 채권자로 하는 질권이 설정됐습니다.
확인된 임차인 명세는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인이 없다고 단정하기보다 현장 점유자·전입 관계·사업자등록 및 매각물건명세서를 직접 확인해야 합니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
현재 최저매각가는 101,920,000원으로 감정가 208,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 감정평가액 외에 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시장가격보다 낮은지 여부는 판정할 수 없습니다.
매수인 인수액 0원을 전제로 한 실질취득액은 최저가와 같은 101,920,000원입니다. 다만 임대관계가 미상이고 실제 점유 상태가 확인되지 않았으므로 명도비용이나 점유 해소 기간은 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,880원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 김경표 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 72,000,000원 | 27,693,120원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 동신정보기술주식회사 | 146,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 290,000,000원 중 예상배당은 99,693,120원이며, 미배당액은 190,306,880원입니다. 신청채권자의 청구액 60,475,000원은 현재 회차 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘부흥오거리’ 북서측 인근으로, 오피스텔과 공동주택 등이 혼재하는 주상지대입니다. 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 남동측 소로를 통해 간선도로인 장제로와 연계되며, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 2층 203호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅과 인테리어, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 업무시설과 공동주택 등의 부지로 이용 중이며 남동측 소로, 북측 세로 등에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 확인된 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공부상 오피스텔이나 사건상 근린시설로 분류돼 있으며 실거래 비교자료가 없어 실제 매매 수요와 환금성은 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 을구 1번 근저당이 말소기준으로 표시되는 동시에 2019.08.29 해지 말소 기록도 존재합니다. 현재 유효한 최선순위 권리를 등기 원본에서 확인하세요.
- 권리이전·질권 확인. 2025.12.05 을구 5번 근저당권 이전과 근저당권부채권 질권설정이 등기돼 있으므로 현재 권리자와 채권관계를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 명세는 확인되지 않았지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입·사업자등록 관계를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 건축물대장과 현황 이용상태를 직접 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래가와 임대료를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 예상배당에 반영되지 않은 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 확인되지 않은 변수”
이 물건은 감정가 208,000,000원에서 2회 유찰돼 101,920,000원까지 내려왔고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 알 수 없습니다. 임대관계 역시 미상이며, 말소기준으로 표시된 을구 1번 근저당에는 별도 말소 기록이 존재합니다.
인수액은 0원이지만 권리 확인은 끝나지 않았고, 감정가의 49%이지만 가격 검증도 끝나지 않았습니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 점유·임대수익·최근 거래가와 유효한 말소기준을 원본으로 확인한 뒤 101,920,000원의 적정성을 판단하는 데 있습니다.