74,970,000원
인천지방법원 2025타경508170. 인천광역시청 남측 인근에 위치한 구월동코아루파크드림 13층 1303호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이지만 탐문조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 외형상 최저매각가는 74,970,000원으로 감정가 153,000,000원의 49%에 불과하지만, 권리분석의 중심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금 180,000,000원입니다.
임차인 이희정은 2022.03.17. 점유를 시작하고 2022.03.22. 전입했으며, 등기에는 2022.03.28. 확정일자가 기재돼 있습니다. 말소기준권리인 2023.02.21. 국세 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508170 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 미래로 42, 구월동코아루파크드림 13층 1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 탐문조사상 주거용 이용 |
| 임차권 범위 | 13층 1303호 41.41㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 지하 6층 / 지상 14층 중 13층 |
| 소유자 | 오동현 · 2022.03.28. 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 74,970,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이희정 / 180,682,100원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 대항력은 별개
등기상 최초 근저당권은 2013.09.10. 신한은행 명의로 설정됐으나 2018.09.06. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 선언된 말소기준권리는 2023.02.21. 국세 압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정, 2025.04.07. 임차권등기는 매각으로 등기상 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 13층 1303호 41.41㎡ 주거용 · 임차권등기 | 전입 2022.03.22. 확정일자 2022.03.28. 기재 | 180,000,000원 | 2025.04.07. | 대항력 있음 우선변제 재확인 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 임차권등기 원문에는 확정일자도 기재돼 있습니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 임차인 배당을 0원, 보증금 180,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있으므로, 본 리포트의 실질취득액도 그 보수적 수치를 적용했습니다.
③ 가격 구조 — 74,970,000원이 취득원가가 아니다
| 현재 최저매각가 | 74,970,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수액 | 180,000,000원 |
| 실질취득액 | 254,970,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 49% |
| 감정가 대비 실질취득 | 166.6% |
이 사건은 “감정가 153,000,000원짜리를 74,970,000원에 산다”는 구조가 아닙니다. 제공된 인수액을 그대로 반영하면 낙찰대금과 임차보증금 부담을 합친 실질취득액은 254,970,000원입니다. 동일 단지 실거래를 확인하기 전에는 가격이 싸다고 평가할 근거가 없고, 오히려 실질취득액이 감정가보다 101,970,000원 높다는 점부터 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,749,460원 | 매각가의 2.3% 추정 |
| 인수 · 임차인 이희정 | 180,000,000원 | 0원 | 보증금 전액 매수인 인수 계산 |
| 을구 1번 · 신한은행 근저당 | 129,600,000원 | 73,220,540원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 9번 · 경매신청채권자 이희정 | 180,682,100원 | 0원 | 신청채권 미충족 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 310,282,100원, 채권자 배당액 73,220,540원, 미배당액 237,061,560원으로 계산된 보수적 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시청 남측 인근으로 오피스텔·업무시설·근린생활시설·관공서가 혼재하며, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 인천시청역(인천지하철 1호선·2호선), 석천사거리역(인천지하철 2호선)이 있어 대중교통 여건도 대체로 양호합니다.
- 도로. 서측 약 22미터, 북측 약 10미터, 동측 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설이지만 탐문조사상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 사용상태와 주거용·업무용에 따른 취득세·대출·전입 관련 조건을 재확인해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 토지 공시지가는 3,643,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않았고, 승강기·소방·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 2022.03.17. 임대차계약, 점유개시, 보증금 180,000,000원 지급내역과 반환 여부를 계약서·계좌이체 자료로 확인하세요.
- 배당순위 재산정. 확정일자 기재와 배당요구가 있으므로 실제 우선변제권, 배당액, 미배당 잔액을 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류로 재산정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 이희정으로 동일합니다. 채권 발생 원인과 소유자 오동현과의 관계를 확인하세요.
- 근저당 말소 대조. 신한은행 근저당은 2018.09.06. 말소 기재가 있으므로, 배당 시뮬레이션에 포함된 신한은행 채권의 실제 존재 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 세목별 교부청구액을 확인하세요.
- 점유·명도 조건. 대항력 임차인이 점유 중이라면 보증금 반환과 인도가 연동될 수 있습니다. 인도명령만으로 즉시 명도할 수 있다고 가정하지 마세요.
- 관리비·실사용 확인. 관리비 체납액과 실제 주거용 사용 여부를 관리사무소·현장조사로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·세금 교부청구서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “180,000,000원 인수”가 핵심
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 153,000,000원, 최저가 74,970,000원, 2회 유찰입니다. 그러나 실제 의사결정을 지배하는 숫자는 대항력 임차인의 보증금 180,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션대로 전액을 인수하면 실질취득액은 254,970,000원으로 감정가보다 높아집니다.
게다가 신청채권자와 임차권자가 동일하고, 근저당 말소등기와 배당 시뮬레이션이 서로 맞지 않으며, 국세·지방세 압류도 4건 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율로 판단할 물건이 아니라, 임차인의 실제 배당액과 미배당 보증금, 세금 우선권, 말소된 근저당의 배당 여부를 원본으로 확정한 뒤에야 취득원가를 계산할 수 있는 사건입니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 고위험·가격 메리트 확인 불가입니다.