인천지방법원 2025타경508193. 인천 남동구 간석동 조인하이빌 지동 4층 401호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박경국으로, 2021년 8월 30일 매매를 원인으로 2021년 9월 1일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 등기상 현재 근저당권은 없지만 2023년 대구신용보증재단과 하나카드의 가압류가 차례로 붙었고, 대구신용보증재단이 2025년 3월 13일 기존 가압류를 본압류로 이행하며 강제경매를 개시했습니다.
가격만 보면 극단적인 할인입니다. 감정가 120,000,000원에서 현재 최저가는 9,881,000원, 감정가의 약 8.23% 수준입니다. 하지만 이 물건에서 중요한 숫자는 최저가가 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다. 김희진의 전입일은 2017년 8월 11일로 말소기준권리인 2023년 8월 18일 대구신용보증재단 가압류보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 대항력이나 우선변제를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 225-302 조인하이빌 지동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 58.73㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 박경국 (2021.08.30 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 9,881,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구신용보증재단 / 39,808,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.18 대구신용보증재단 가압류 34,936,879원입니다. 그 뒤 하나카드 가압류 6,444,074원과 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권과 압류·경매등기는 이미 말소되어 있습니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 떠안을 담보권은 눈에 띄지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희진 | 2017.08.11 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 먼저 볼 것이 있다
전용 58.73㎡에 매칭되는 실거래 표본은 3건입니다. 평균은 120,666,666원, 최저 100,000,000원, 최고 140,000,000원이며 최신 표본은 2022.06 122,000,000원입니다. 현재 최저가 9,881,000원은 이 표본 평균의 8.2%입니다. 다만 최신 실거래가 2022년 6월이어서 2026년 9월 매각기일과 시차가 크고, 임차보증금도 미상이므로 이 할인율 자체를 투자 메리트로 환산하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 58.73㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2022.05 | 58.73㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2021.08 | 58.73㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 평균 | 58.73㎡ | 3건 | 120,666,666원 |
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 9,881,000원 | 9,303,142원 | 32,077,811원 |
| 8회 유찰 시 | 6,916,700원 | 6,392,199원 | 34,988,754원 |
| 9회 유찰 시 | 4,841,690원 | 4,354,540원 | 37,026,413원 |
③ 예상배당표 (매각가 9,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,858원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 34,936,879원 | 9,303,142원 |
| 3. 가압류 · 하나카드주식회사 | 6,444,074원 | 0원 |
| 4. 대구신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 합계 41,380,953원 중 예상배당은 9,303,142원, 미배당은 32,077,811원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 김희진의 임차보증금이 미상이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천상인천중학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 401호. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 남측으로 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역. 공시지가 1,248,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 조인하이빌G동은 8세대이고, 경매 평균 유찰 횟수 7.0회·낙찰률 0.0%로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김희진 임대차계약 원본 확인. 보증금이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득가 계산이 불가능합니다.
- 대항력 재검증. 2017.08.11 전입은 말소기준권리보다 빠르지만, 현재 자료만으로는 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 현황조사·매각물건명세서·주민등록·점유를 대조해야 합니다.
- 우선변제 확인. 2025.05.12 배당요구는 확인되지만 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 금지. 9,881,000원은 실거래 표본 평균의 8.2%지만, 인수 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리지 마세요.
- 유찰 원인 점검. 이미 7회 유찰된 물건입니다. 임차관계·점유·물건 상태와 함께 다세대의 환금성까지 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 실거래 표본이 2022.06이므로 2026.09 입찰가격 판단에는 현재 매물·실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 당해세·임차인 최우선변제와 임차보증금이 확인되면 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “988만원”보다 먼저 확인할 한 가지
감정가 120,000,000원이 7회 유찰돼 9,881,000원까지 내려왔다는 숫자는 강렬합니다. 실거래 표본 평균 120,666,666원과 비교하면 8.2%에 불과합니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 김희진은 말소기준권리보다 빠른 2017.08.11에 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 실질취득가 미상”입니다.
보증금이 낙찰가를 크게 웃돌고 대항력이 인정되는 구조라면, 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 반대로 보증금·대항력 문제가 해소되어야만 비로소 현재 최저가의 의미를 평가할 수 있습니다. 여기에 7회 유찰과 8세대 다세대라는 환금성 조건, 오래된 실거래 표본까지 겹칩니다. 지금 필요한 것은 싼 가격에 대한 확신이 아니라, 임차보증금 확인입니다.
