청주지방법원 2024타경1476. 제천시 백운면 화당리 378-1, 도로명주소 화당로 340에 위치한 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대이지만 감정 이용상태는 단독주택 93.98㎡와 창고로 이용 중인 건물 52.08㎡입니다. 토지는 대 729㎡이고, 현재 최저매각가는 10,213,000원으로 감정가 48,698,760원의 20.97%까지 내려왔습니다.
등기에는 2024년 10월 10일 신승대 명의의 소유권보존과 2024년 10월 14일 백운농업협동조합의 강제경매개시결정만 확인됩니다. 근저당권과 별도 압류는 없으며, 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 예상배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경1476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 제천시 백운면 화당리 378-1 · 화당로 340 |
| 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택 93.98㎡ 및 창고 이용 건물 52.08㎡ |
| 토지 | 대 729㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신승대 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 48,698,760원 / 10,213,000원 (7회 유찰, 감정가의 20.97%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백운농업협동조합 / 91,567,882원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 선행 권리는 없다
이 물건은 근저당권 없이 소유권보존 직후 강제경매개시결정이 등기된 구조입니다. 소유권보존은 백운농업협동조합이 청주지방법원 제천지원 2023차202호 대여금사건의 집행력 있는 지급명령결정을 집행권원으로 삼아 강제경매를 신청하기 위해 대위한 형태입니다. 말소기준은 2024년 10월 14일 강제경매개시결정이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 20.97%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 10,213,000원으로 감정가 48,698,760원의 20.97%입니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 비율만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 공동주택과 직접 비교하기 어려운 요소가 겹쳐 있습니다.
- 이용상태. 단독주택 93.98㎡와 창고로 이용 중인 52.08㎡ 건물이 함께 평가됐습니다.
- 공부와 현황. 52.08㎡ 건물은 건축물대장상 창고로 기재돼 있고, 부속건물 건조실 14.88㎡는 소재불명으로 평가되지 않았습니다.
- 제시외 건물. 축사는 현황상 창고로 이용 중이며 제시외 건물로 포함돼 있습니다.
- 설비와 동산. 태양광설비는 주택에 포함해 평가됐지만 건조기·기름탱크·물탱크는 동산으로 보아 평가에서 제외됐습니다.
- 입지 성격. 계획관리지역의 대지 729㎡와 조립식구조 건물로, 일반적인 연립·다세대 실거래와 단순 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 583,834원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 백운농업협동조합 | 91,567,882원 | 9,629,166원 |
| 미배당 채권 | - | 81,938,716원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 583,834원을 제외한 9,629,166원이 신청채권자에게 배당되고, 81,938,716원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채무자에게 남는 채권 잔액이며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 건물·토지 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 주택. 조립식구조 칼라쉬트지붕 단층 단독주택 93.98㎡로, 외벽은 판넬마감, 내벽은 샛시 창호, 지붕은 판넬지붕입니다.
- 창고. 조립식구조 칼라쉬트지붕 단층 건물 52.08㎡로 내·외벽은 판넬마감이며, 현황상 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비(심야전기 포함)·전기설비 (태양광설비 포함)가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 52.08㎡ 건물은 건축물대장상 창고로 기재돼 있고, 부속건물 건조실 14.88㎡는 소재불명으로 평가되지 않았습니다.
- 제시외 건물. 축사는 현황상 창고로 이용 중입니다.
- 평가 제외. 콘크리트마당포장과 콘크리트 구조물은 토지에 부합하는 것으로 보아 별도 평가하지 않았고, 건조기·기름탱크·물탱크는 동산으로 평가에서 제외됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 729㎡이며 계획관리지역·성장관리계획구역· 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 51,400원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사 원문, 전입세대 확인, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 건물 동일성 확인. 단독주택 93.98㎡, 창고 이용 건물 52.08㎡, 소재불명 건조실 14.88㎡의 공부·현황·경계를 원본 도면과 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 축사의 구조·면적·토지 정착 여부와 매각 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본에서 확인해야 합니다.
- 태양광설비 확인. 태양광설비는 주택에 포함해 평가됐으므로 소유관계와 정상 작동 여부, 계약 또는 채무 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동산 구분. 건조기·기름탱크·물탱크는 평가에서 제외된 동산이므로 잔존 여부를 낙찰가치에 포함해 계산해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가의 20.97%라는 비율만 보지 말고, 인근 토지와 유사 구조 건물의 거래사례·철거비·수선비·재활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기구조는 짧고 명확합니다. 신승대 명의 소유권보존 뒤 백운농업협동조합의 강제경매개시결정이 이어졌고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 현황과 가격입니다.
사건 분류와 달리 감정 이용상태는 단독주택과 창고이며, 공부와 이용상태의 차이, 소재불명 건조실, 제시외 축사, 평가에서 제외된 동산이 함께 존재합니다. 여기에 7회 유찰이라는 이력까지 고려하면 최저가가 감정가의 20.97%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 물건 확인은 고난도, 가격 판단은 보수적 접근이 이 사건의 결론입니다.
