13,032,000원
서울동부지방법원 2022타경57388. 강동구 천호동 씨팰리스4차 비동 303호, 전용 38.66㎡의 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 4.63억원짜리 물건이 16회 유찰돼 1,303만원까지 떨어진 극단적 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 이정구의 전입일은 2021.10.12.로 말소기준인 롯데카드 가압류 2022.02.03.보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저가 13,032,000원에서 집행비용 634,576원을 제외한 12,397,424원이 임차인에게 배당되더라도 보증금 420,000,000원 중 407,602,576원이 남습니다. 매각물건명세서에는 이 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가 13,032,000원 + 인수액 407,602,576원 = 실질취득 420,634,576원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2022타경57388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천중로27길 24-7, 비동 3층303호 (천호동, 씨팰리스4차) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.66㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정미숙 (2021.10.08. 소유권이전, 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 13,032,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정구 / 420,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.15 |
| 매수신청보증금 | 재매각 · 최저가의 20%인 2,606,400원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 고정한다
등기부에 있었던 서울경기양돈축산업협동조합 근저당과 수협은행 근저당은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 이에 따라 현재 말소기준은 2022.02.03. 롯데카드 가압류입니다. 이후의 이순자 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 강동구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이정구 주거 · 임차권등기 | 건물 제3층 제303호 38.66㎡ 전부 | 2021.10.12. 2021.08.24. 배당요구 2022.11.28. | 420,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 매수인 승계 407,602,576원 |
임대차계약일은 2021.08.22., 점유개시일은 2021.10.08., 전입일은 2021.10.12.입니다. 확정일자는 2021.08.24.이고 배당요구도 마쳤습니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계되며, 보증금은 중복 합산하지 않았습니다.
③ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 16회 유찰 | 13,032,000원 | 407,602,576원 | 420,634,576원 |
| 17회 유찰 시 | 10,425,600원 | 410,162,061원 | 420,587,661원 |
| 18회 유찰 시 | 8,340,480원 | 412,209,649원 | 420,550,129원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 낙찰가는 2,606,400원 감소하지만 인수액은 2,559,485원 증가합니다. 두 번 더 유찰돼 낙찰가가 8,340,480원까지 내려가도 실질취득은 420,550,129원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 아니라 보증금 420,000,000원과 집행비용을 합친 수준으로 총취득액이 사실상 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 기준은 1,303만원이 아니라 4.206억원
씨팰리스4차의 동일·유사 면적 실거래는 6건이며 전체 평균은 427,500,000원입니다. 다만 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.08. 420,000,000원, 최근 12개월 평균도 표본 1건 기준 420,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 2.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 34.81㎡ | 5 | 420,000,000원 |
| 2023.06 | 38.66㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2023.06 | 34.81㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2023.05 | 38.66㎡ | 2 | 445,000,000원 |
| 2023.04 | 40.87㎡ | 2 | 430,000,000원 |
| 2021.09 | 38.66㎡ | 3 | 420,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 427,500,000원 |
현재 실질취득액 420,634,576원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 420,000,000원의 100.2%입니다. 명도·취득세·등기비용·수리비 등을 더하면 실제 투입액은 최신 거래가를 더 웃돌 수 있습니다. 최저가가 최근 시세의 3.1%라는 숫자는 인수금액을 제외한 비율이므로 가격 메리트의 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 13,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 634,576원 |
| 1. 임차인 이정구 보증금 | 420,000,000원 | 12,397,424원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 4,144,654원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이순자 | 29,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이정구 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인은 12,397,424원을 배당받고 보증금 부족분 407,602,576원을 매수인이 인수하는 계산입니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 두 채권의 원인과 중복 여부는 원본 배당요구서와 집행권원으로 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 자료 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 3층 303호입니다. 위생·급배수 및 승강기 설비가 있습니다.
- 입지. 천호1동 주민센터 남서측 인근으로, 단독·다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통·도로. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 토지는 남측 약 4m 포장도로에 일부 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 소규모주택정비사업 사업시행구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,733,000원/㎡입니다.
- 환금성. 2018.01.17. 사용승인, 총 16세대의 소규모 다세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 16.0회, 매각률은 11.11%로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차의 판단 기준은 13,032,000원이 아니라 420,634,576원입니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하고 임대차계약일이 현재 소유자의 소유권이전 접수일보다 빠릅니다. 계약서, 계좌이체, 보증금 자금출처, 집행권원을 확인해야 합니다.
- 인수 문구 원본 대조. 주택임차권등기와 미배당 보증금 인수 문구를 매각물건명세서 최신본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 17회·18회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 약 4.2억원으로 유지됩니다. 최저가 하락을 가격 할인으로 계산하지 마세요.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저가의 20%인 2,606,400원입니다.
- 체납·점유 확인. 미납 관리비, 조세채권, 실제 점유자와 명도 가능성을 관리주체·현장·원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,303만원짜리 집”이 아니라 “4.206억원짜리 인수형”
이 사건의 핵심은 16회 유찰이나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 420,000,000원이 가격의 기준입니다. 현재 최저가에서 임차인이 배당받는 금액은 12,397,424원에 불과하고, 나머지 407,602,576원은 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 420,634,576원으로 최신 거래와 최근 12개월 평균 420,000,000원보다 높습니다.
최근 가격 추세도 2.1% 하락했고, 16세대 소규모 다세대의 경매 매각률은 11.11%, 평균 유찰 횟수는 16.0회입니다. 추가 유찰을 기다려도 낙찰가만 감소하고 인수액이 증가해 총액은 거의 줄지 않습니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일한 특이관계까지 원본 확인이 필요합니다. 최저가는 파격적이지만 실질가격은 시세 이상이며, 유찰로도 할인되지 않는 구조. 권리의 결론은 소멸형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형입니다.
