의정부지방법원 2025타경842. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 112호의 근린시설 경매입니다. 현재 소유자는 주식회사동행디앤씨이고, 2023.11.08. 거래가액 974,478,180원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,184,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 고양시·국민건강보험공단·국의 압류, 신근식푸드·근로복지공단의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리의 매수인 인수는 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기 밖의 이용상태입니다. 감정평가서와 매각물건명세서상 112호·113호·114호는 벽체로 구획되어 있지 않고 음식점으로 병합 이용 중이며, 현장조사일 현재 휴업 중인 것으로 보입니다. 따라서 112호만 낙찰받는 경우 실제 점포 구획·출입·설비·점유 상태를 현장에서 확인하는 절차가 권리분석 못지않게 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경842 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 112호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 의장로 146 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설 · 112호·113호·114호가 벽체 구분 없이 음식점으로 병합 이용 |
| 소유자 | 주식회사동행디앤씨 · 2023.11.08. 거래가액 974,478,180원 |
| 감정가 / 최저가 | 982,000,000원 / 80,872,000원 |
| 유찰 횟수 | 7회 |
| 신청채권액 | 1,851,461,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.08. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,184,000,000원이고, 113호·114호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가의 8.24%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 80,872,000원으로 감정가 982,000,000원의 8.24% 수준이며, 이미 7회 유찰됐습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 80,872,000원입니다.
그러나 이 사건에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 112호 자체가 113호·114호와 물리적으로 구획되지 않은 채 음식점으로 병합 이용되고 있고, 현장조사일 현재 휴업 상태로 보입니다. 또한 현재 회차까지 7회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 큰 간극이 있음을 보여줍니다. 따라서 감정가의 8.24%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 80,872,000원 | 2,161,356,443원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 56,610,400원 | 2,185,181,334원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 39,627,280원 | 2,201,858,758원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,696원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,184,000,000원 | 79,016,304원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신근식푸드 | 10,852,277원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 45,520,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,855,696원을 차감한 뒤 79,016,304원이 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 2,161,356,443원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하며, 주위는 최근 조성된 상가지대이고 외곽에는 아파트와 단독주택이 입지합니다.
- 교통. 서오릉로에 접하고 본건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가서상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 112호·113호·114호가 벽체에 의해 구획돼 있지 않고 음식점으로 병합 이용 중이며, 현장조사일 현재 휴업 중인 것으로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층·지상 24층 건물로, 2023.08.04. 사용승인됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 112호 단독 경계 확인. 113호·114호와 벽체 구분 없이 병합 이용 중이므로 현장에서 물리적 구획과 출입 동선을 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 휴업 상태 확인. 현장조사일 현재 음식점이 휴업 중인 것으로 보이므로 현재 영업·점유 상태가 달라졌는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 신한은행 근저당은 113호·114호와 공동담보로 등기돼 있으므로 관련 등기 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 세금 배당 순위 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 8.24%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 7회 유찰과 현재 이용상태를 함께 보아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “매수 적합”은 다른 문제
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 입찰 대상이라고 결론내리기에는 현장 변수가 큽니다. 112호·113호·114호가 벽체 구분 없이 음식점으로 병합 이용되고 있고 현재 휴업 상태로 보이며, 임대관계도 미상입니다. 여기에 이미 7회 유찰돼 최저가는 감정가의 8.24%까지 내려왔습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기 인수는 낮지만, 현장 이용상태와 환금성 확인 전에는 가격을 긍정적으로 평가하기 어렵다”입니다. 최저가 80,872,000원만 보고 싸다고 접근하기보다, 112호 단독 구획·점유·영업상태를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
