의정부지방법원 2025타경842. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 112호 근린시설입니다. 소유자 주식회사동행디앤씨는 2023년 11월 8일 거래가 974,478,180원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 2,184,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 고양시·국민건강보험공단·국의 압류와 신근식푸드·근로복지공단의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 순서만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 현황입니다. 공부상 112호는 독립된 제1종근린생활시설이나 현장에서는 113호·114호와 벽체로 구획되지 않은 채 음식점 ‘부안집’으로 병합 이용됐고, 조사 당시에는 휴업 중인 것으로 보입니다. 따라서 112호만 낙찰받을 경우 독립된 점포로 사용할 수 있는지, 경계와 출입구·설비를 어떻게 분리할지 확인하지 않고 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경842 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층 112호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(제1종근린생활시설) · 112호·113호·114호를 벽체 구분 없이 음식점으로 병합 이용 · 조사 당시 휴업 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 2층, 지상 24층 · 2023.08.04 사용승인 · 본건 1층 |
| 소유자 | 주식회사동행디앤씨 (2023.11.08 소유권 취득 · 거래가 974,478,180원) |
| 감정가 / 최저가 | 982,000,000원 / 165,045,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 1,851,461,843원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준은 2023년 11월 8일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 압류 3건, 가압류 2건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신한은행 근저당은 113호와 114호도 공동담보로 묶고 있어 다른 공동담보 물건의 처분·배당 결과에 따라 최종 채권 잔액은 달라질 수 있지만, 현재 매각가 가정에서 낙찰자가 승계하는 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 현황 확인이 핵심
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 3개 호가 하나의 음식점으로 사용된 현황이 확인됩니다. 현재 휴업 상태라는 사정만으로 점유자가 없다고 단정할 수 없으므로, 현장 방문을 통해 영업자·소유자·관리주체의 실제 점유 여부와 열쇠 인도 가능성을 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 165,045,000원으로 감정가 982,000,000원의 16.8%입니다. 5회 유찰로 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 비율은 시장 시세가 아니라 경매 절차에서 내려간 최저가입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
이 물건은 일반적인 독립 점포가 아니라 112호·113호·114호가 통합된 음식점 현황입니다. 112호만 취득한 뒤 독립 사용이 가능한지, 나머지 두 호의 소유·점유 관계와 협의가 필요한지, 벽체·출입·위생설비를 분리할 수 있는지가 실제 가치에 직접 영향을 줍니다. 분리 사용이 어렵다면 낮은 최저가 자체가 환금성 저하를 반영한 결과일 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 165,045,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 115,531,500원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 80,872,050원 | 8.24% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 165,045,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,110,630원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,184,000,000원 | 161,934,370원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신근식푸드 | 10,852,277원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 45,520,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 신한은행에 배당되고, 신근식푸드와 근로복지공단은 배당을 받지 못하는 것으로 추정됩니다. 총 채권액 2,240,372,747원 중 채권자 배당액은 161,934,370원, 미배당액은 2,078,438,377원입니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치하며, 주위는 최근 조성된 상가지대입니다. 외곽에는 아파트와 단독주택이 입지해 있습니다.
- 교통. 서오릉로에 접하고 본건까지 차량 접근이 가능해 제반 교통여건은 보통입니다. 북동측은 서오릉로, 북서측과 남서측은 중로에 접합니다.
- 건물. 2023년 8월 4일 사용승인된 지하 2층·지상 24층 건물로 승강기와 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물리적 현황. 공부와의 차이는 없으나, 내부는 3개 호가 벽체 없이 음식점으로 병합 이용됐습니다. 공부상 독립 호수와 실제 이용 경계가 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용보다 임대수익과 상권, 독립 출입·설비, 현재 점유 상태의 영향을 크게 받습니다. 5회 유찰과 통합 점포 현황을 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112호 경계 실측. 집합건축물대장 도면과 현장을 대조해 전유부분 경계, 기둥, 출입구, 창호 위치를 확인하세요.
- 113호·114호 관계. 인접 두 호의 소유·경매 진행·점유 상태와 공동 사용을 계속해야 하는 구조인지 확인하세요.
- 독립 사용 가능성. 벽체 설치 후 112호만 별도 출입·급배수·전기·환기·소방 사용이 가능한지 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 휴업 상태만으로 공실을 단정하지 말고, 사업자·소유자·임차인·시설물 소유자를 확인하세요.
- 세금 배당순위. 고양시·국민건강보험공단·동고양세무서 관련 압류의 법정기일과 당해세 여부를 확인하세요.
- 가격 재산정. 감정가 대비 16.8%라는 숫자 대신 독립 점포로서의 임대 가능성, 예상 공실 기간, 분리 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도와 배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘한 호로 쓸 수 있는가’가 승부처
이 물건은 말소기준권리가 분명하고 확인된 임차보증금도 없어, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 감정가 9.82억이 5회 유찰돼 최저가 1.65억까지 내려온 것도 숫자상으로는 강하게 보입니다.
하지만 낙찰 대상은 112호 한 호인데 실제 현장은 113호·114호와 벽체 구분 없이 하나의 음식점으로 사용됐습니다. 이 상태에서 112호만 독립 사용·임대·매각할 수 없다면 낮은 최저가는 장점이 아니라 구조적 제약을 반영한 가격일 수 있습니다. 세금 압류의 배당순위와 실제 점유자도 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 물리적 분리와 환금성 위험은 높다입니다. 입찰 전 가장 먼저 볼 것은 감정가 할인율이 아니라 112호의 경계와 독립 사용 가능성입니다.