창원지방법원 2023타경8736. 김해시 삼정동 마에스타에 있는 집합건물 근린시설입니다. 감정가는 709,000,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 최저매각가는 83,412,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 매각 대상의 완전성과 이용 상태입니다.
등기상 말소기준은 2016년 4월 21일 부산은행 근저당권입니다. 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 기호 2~7의 대지권이 미등기 상태라고 적혀 있어, 권리 소멸과 별개로 토지사용권·대지권 취득 가능 범위의 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 김해대로2400번길 96, 1층 104호 (삼정동, 마에스타) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 근린시설 · 집합건축물대장상 소매점 · 음식점으로 이용한 것으로 조사 · 현황 공실 |
| 매각 방식 | 일괄매각 |
| 소유자 | 배상기 |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 83,412,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행의 승계인 더블유비에스2312유동화전문유한회사 / 2,141,429,452원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.21. 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 560,000,000원 |
| 대지권 | 기호 2~7 현황 대지권 미등기 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2016.04.21. 부산은행 근저당권 560,000,000원입니다. 2019년 이기두 가압류는 2020.06.10. 해제로 이미 말소됐고, 이후 성창철강과 경남신용보증재단의 가압류, 더블유비에스2312유동화전문유한회사가 표시된 임의경매개시결정 및 2025년 가압류는 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 현황은 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·잔존 시설·열쇠 인도 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 11.76%라는 비율만으로는 부족하다
현재 최저매각가 83,412,000원은 감정가 709,000,000원의 11.76%입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 83,412,000원 | 81,510,584원 | 783,347,008원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 58,388,400원 | 56,937,409원 | 807,920,183원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 40,871,880원 | 39,736,186원 | 825,121,406원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 58,388,400원, 두 번 더 진행되면 40,871,880원으로 낮아지지만 채권자의 미배당액은 각각 807,920,183원과 825,121,406원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 구분됩니다. 다만 반복 유찰 자체는 공실 근린시설, 일괄매각, 미등기 대지권 등 물건 특성에 대한 시장의 경계가 누적된 결과로 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,901,416원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 560,000,000원 | 81,510,584원 |
| 2. 가압류 · 이기두 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 성창철강 | 85,597,640원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,950,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 10,309,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 1,901,416원과 부산은행 근저당권 81,510,584원으로 전액 소진되는 가정입니다. 채권 미배당액은 783,347,008원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 김해시 삼정동 인제대역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 빌딩 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 20m~25m의 중로 1류, 북측으로 폭 12m~15m의 중로 3류와 접합니다.
- 용도·현황. 근린생활시설이며 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 음식점으로 이용한 것으로 조사됐고 현재는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로 외벽은 인조석과 징크판넬, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 대지권. 기호 2~7은 현황 대지권 미등기 상태이며, 토지는 지상건물의 영향을 받지 않는 것으로 전제해 평가됐습니다.
⑤ 체납관리비·점유 확인
현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 일괄매각 대상 각 호실의 출입 가능 여부, 내부 잔존물, 시설물 소유관계, 음식점 설비의 철거·원상복구 상태를 직접 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 토지등기부·집합건축물대장·분양계약서 등으로 일괄매각 대상 각 호의 대지사용권 발생 여부와 이전등기 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 감정요항표의 기호 2~7과 매각목록을 대조해 포함 호실, 면적, 현황 용도와 대지권 상태를 각각 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 11.76%라는 비율만 보지 말고 인근 근린시설의 최근 매매가·임대료·공실 기간을 별도로 조사하세요.
- 공실 현장조사. 점유자 유무, 열쇠 인도, 내부 시설, 누수·전기·급배수 상태와 원상복구 비용을 확인하세요.
- 관리비 재확인. 2,044,860원으로 접수된 공용관리비 외 추가 체납과 항목별 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 부산은행 근저당권, 후순위 가압류, 경매개시결정의 말소 여부와 매각물건명세서의 변경사항을 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 2026.07.09. 매각기일의 진행·변경·낙찰 여부를 법원에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2016년 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰 판단의 중심은 권리 소멸보다 미등기 대지권과 공실 근린시설의 환금성에 있습니다.
감정가 709,000,000원에서 최저가 83,412,000원까지 6회 유찰됐다는 사실은 가격 매력의 증거라기보다, 물건의 이용·대지권·일괄매각 구조를 시장이 쉽게 받아들이지 않았다는 경고로 볼 필요가 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없으므로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 자산 확인 부담은 큼. 대지권 취득 가능성과 실제 임대·재매각 가능성을 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능한 물건입니다.