창원지방법원 2023타경105774. 김해시 대청동 302-11의 더테라스 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층·지상 8층 철근콘크리트구조이고, 지하층과 1층은 주차장·홀·안내실 등, 2층부터 8층은 숙박시설 등으로 이용 중입니다. 토지는 1,342.9㎡, 지목은 대이며 중심상업지역에 속합니다.
감정가는 12,366,083,220원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 3,102,402,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 25.09% 수준입니다. 가격 하락 폭만 보면 크지만, 이 사건에는 동일 부동산을 사용하는 점유자와 전세권, 국세·지방세 압류가 함께 얽혀 있으므로 가격과 점유·배당 구조를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경105774 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 302-11 더테라스 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하층 주차장·홀·소화펌프실 · 1층 주차장·홀·안내실 · 2층-8층 숙박시설 등 |
| 토지 | 1,342.9㎡ · 지목 대 · 상업용 · 중심상업지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상8층 |
| 소유자 | 더테라스호텔주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 12,366,083,220원 / 3,102,402,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대구은행 / 6,791,613,258원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2019년 대구은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.06.28. 을구 5번 주식회사대구은행 근저당권, 채권최고액 7,140,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 대구은행 추가 근저당 1,056,000,000원, 디지비캐피탈 근저당 240,000,000원, 주식회사워터플레이 전세권 1,000,000,000원과 각 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)워트플레이 더테라스지점,권혁민 | 전부 | 2023.04.17 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 점유자는 건물 전부를 사용하고 있으며 전입일은 2023.04.17.입니다. 말소기준권리인 2019.06.28.보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 다만 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로, 실제 입찰 전 매각물건명세서를 통해 점유·임대차 조건을 다시 대조할 필요가 있습니다.
등기부에는 별도로 주식회사워터플레이 명의의 전세권이 2023.05.02. 설정되어 있습니다. 전세금은 1,000,000,000원이고 범위는 건물 전부, 존속기간은 2023.04.01.부터 2033.04.01.까지입니다. 이 전세권 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,102,402,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,424,020원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 7,140,000,000원 | 3,068,977,980원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 전세권 · 주식회사워터플레이 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 9,436,000,000원 가운데 예상배당은 3,068,977,980원이며, 미배당액은 6,367,022,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 가격 — 싸다는 결론보다 ‘왜 6회 유찰됐는지’ 확인
현재 최저매각가는 감정가의 25.09%인 3,102,402,000원입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 2,481,921,600원, 8회 유찰 시는 1,985,537,280원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 3,102,402,000원 | 3,068,977,980원 | 6,367,022,020원 |
| 7회 유찰 시 | 2,481,921,600원 | 2,454,702,384원 | 6,981,297,616원 |
| 8회 유찰 시 | 1,985,537,280원 | 1,963,281,907원 | 7,472,718,093원 |
신청채권자 대구은행의 청구액은 6,791,613,258원이고, 현재 회차에서도 예상배당은 3,068,977,980원으로 청구액을 충족하지 못합니다. 가격이 더 내려가면 신청채권자와 후순위 채권자의 미회수 규모는 더 커지는 구조입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경남김해서부경찰서 북동측 인근이며, 주위는 각종 상업·업무시설·위락시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 지하층은 주차장·홀·소화펌프실, 1층은 주차장·홀·안내실, 2층부터 8층은 숙박시설 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·전기·급배수·난방설비와 소화전·화재탐지·스프링클러·비상발전·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.
- 토지. 면적 1,342.9㎡, 공시지가 1,627,000원/㎡, 평지·가로장방·소로한면입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황조사상 건물 전부를 사용하는 점유자가 있습니다. 대항력은 없다고 판정되어 있지만 보증금과 실제 점유조건을 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 대조. 주식회사워터플레이 전세권 1,000,000,000원이 후순위로 존재합니다. 매각으로 소멸하는 권리지만 점유관계와 실제 인도 시점을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 6회 유찰 사유 확인. 감정가 25.09%까지 하락한 상태지만 실거래 비교자료가 없어 단순히 저가라고 판단하기 어렵습니다.
- 숙박시설 운영상태 확인. 2층부터 8층이 숙박시설 등으로 이용 중이므로 현장 상태와 운영·점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물, 지하수관정의 매각 포함 범위를 원본 명세서와 감정평가서에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 그러나 ‘저가’ 판단은 아직 이르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2019.06.28. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 추가 근저당·전세권·압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 투자 판단은 단순하지 않습니다. 이미 6회 유찰되어 감정가의 25.09%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 건물 전부를 사용하는 점유자의 보증금이 확인되지 않았으며 국세·지방세 압류도 존재합니다. 숙박시설이라는 이용 특성까지 고려하면 “감정가 대비 싸다”보다 실제 현장·점유·세금·운영가치가 3,102,402,000원을 정당화하는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
