창원지방법원 2024타경579. 대상은 진해구 여좌동 769-1 일대의 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중인 3층 건물과 토지입니다. 감정가 639,523,480원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 153,549,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 24.01%까지 떨어진 저가 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 2019년 전세권과 말소기준권리보다 앞선 임차인들입니다.
말소기준권리는 2020.06.02. 설정된 부산동부신용협동조합 근저당권 420,000,000원입니다. 이 권리와 2024.02.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2019.07.05. 전세권은 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 또한 이정화(개명전 이정자)와 정영민은 각각 2019.07.15., 2019.07.04. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경579 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 여좌동 769-1 · 여좌남로 48 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕(일부 판넬지붕) 3층 |
| 토지 | 대 292.1㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김인석 |
| 감정가 / 최저가 | 639,523,480원 / 153,549,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 361,587,665원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리를 먼저 본다
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 그중 2명은 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강중환 | 3층 전부 | 2020.08.06 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입이 말소기준 이후 |
| 김민정 | 1층 전부 | 2020.12.23 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입이 말소기준 이후 |
| 이정화(개명전 이정자) | 2층 전부 | 2019.07.15 | 30,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
| 정영민 | 미상 | 2019.07.04 | 60,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 | 전액 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 이 가운데 강중환과 김민정은 전입일이 2020.06.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이정화(개명전 이정자)와 정영민은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 예상배당 분석에서는 우선변제권이 없어 각각 30,000,000원, 60,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 판단 — 24% 최저가가 곧 24% 취득가는 아니다
현재 최저매각가 153,549,000원은 감정가 639,523,480원의 24.01%입니다. 그러나 이 사건에서 최저가만 보고 “감정가의 4분의 1 가격”이라고 판단하면 권리비용을 놓치게 됩니다.
대항력 임차인 2명의 보증금 합계는 90,000,000원이고, 매각물건명세서상 인수되는 전세권은 30,000,000원입니다. 이를 현재 최저가에 더한 보수적 실질취득금액은 273,549,000원입니다. 감정가 대비로는 약 42.77% 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,549,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,949,686원 |
| 인수 · 이정화(개명전 이정자) 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정영민 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 14번 전세권 · 이점자 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 부산동부신용협동조합 | 420,000,000원 | 120,599,314원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 채권자 총 채권 450,000,000원 중 150,599,314원이 배당되고 299,400,686원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인 보증금 90,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수권리는 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 대항력 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 153,549,000원 | 150,599,314원 | 299,400,686원 | 90,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 107,484,300원 | 105,179,520원 | 344,820,480원 | 90,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 75,239,010원 | 73,484,708원 | 376,515,292원 | 90,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 입찰대금 자체는 낮아지지만, 대항력 임차인 보증금의 인수액은 90,000,000원으로 동일합니다. 여기에 매수인에게 인수된다고 명시된 전세권 30,000,000원까지 별도로 고려해야 하므로, 낙찰가 하락폭만큼 실제 부담이 같은 비율로 줄어드는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 공부상 지하 및 1층은 근린생활시설, 2층 및 3층은 단독주택입니다.
- 주위환경. 진해여중 남동측 인근의 주택·상가 혼용지대로, 근린생활시설과 단독주택 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 292.1㎡, 제2종일반주거지역, 주상용, 평지·부정형, 중로한면이며 공시지가는 740,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함되고, 역사문화환경보존지역에 저촉되며 중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 및 조적조, 슬래브지붕 일부 판넬지붕의 3층 건물이며 급배수·위생·도시가스·화재경보기 설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 을구 14번 이점자 전세권 30,000,000원이 매수인에게 인수된다는 명세서 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 2명. 이정화(개명전 이정자) 30,000,000원, 정영민 60,000,000원의 보증금 인수 가능성을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 정영민의 점유 부분은 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유 위치와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물·토지 위치 확인. 공부상 여좌동 769-1, 133-9 양지상에 소재하나 현황은 여좌동 769-1 지상으로 조사되어 정확한 위치·경계는 측량 확인이 필요합니다.
- 지붕 현황. 공부상 슬래브지붕이나 현황 일부는 판넬지붕으로 조사되어 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물(2-1)이 매각에 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본 도면과 함께 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 153,549,000원 또는 실질취득 273,549,000원이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 유찰가”보다 중요한 것은 인수 후 총액
이 물건의 표면적 매력은 강합니다. 감정가 639,523,480원짜리 부동산의 최저가가 153,549,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 통과시켜 보면 핵심은 완전히 달라집니다. 전세권 30,000,000원이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있고, 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 90,000,000원도 별도 부담으로 계산됩니다.
따라서 현재 회차의 보수적 실질취득은 약 273,549,000원. 감정가 대비 최저가율 24.01%만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 이 총액이 시장가보다 싸다는 근거도 없습니다. 4회 유찰, 혼합용도 건물, 선순위 전세권, 대항력 임차인 인수 위험이 겹치는 만큼 권리와 현장점유를 확정하기 전에는 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
