창원지방법원 2024타경6003. 창원시 성산구 중앙동 캔버라타운 7층 701호로, 감정평가상 이용상태는 위락시설입니다. 전유부분과 공유부분 일부가 일체로 이용되고 있으며, 내부 벽체와 실제 이용상황이 건축물대장현황도와 다를 수 있습니다. 출입문은 2개로 나뉘어 있고 그중 하나에는 705호로 표시돼 있어, 입찰 전 현황과 공부상 범위를 직접 대조해야 합니다.
가격만 보면 감정가 569,000,000원에서 최저가 124,906,000원으로 크게 낮아졌습니다. 그러나 동일하거나 유사한 위락시설의 실거래 자료가 없어 124,906,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 관리비 조사액 약 200,000,000원은 현재 최저가보다도 크며, 점유관계가 복잡하므로 낙찰대금 외 비용과 명도 위험을 먼저 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6003 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙대로61번길 4, 7층701호 (중앙동, 캔버라타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 위락시설 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 강명구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 569,000,000원 / 124,906,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 327,581,267원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 1992년 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
2023.03.14. 김해축산업협동조합 근저당권 뒤에는 2024.01.08. 제우스유화공업주식회사 근저당권 360,000,000원, 2024.07.26. 엠캐피탈 가압류 26,577,143원, 2024.09.20. 임의경매개시결정과 서울보증보험 가압류 29,399,148원, 2024.12.13. 경남신용보증재단 가압류 87,876,009원 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 통상 매각으로 소멸하는 구조이나, 점유자의 대항력 여부는 별도입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 관계 9건, 대항력 미상 포함
보증기관의 대위·승계 중복 신고는 없으며, 조사된 관계는 모두 개별 점유·임차관계 9건입니다. 다만 현재 말소기준을 2023.03.14. 근저당권으로 볼 경우, 그보다 앞선 2022.08.08. 송현지와 2023.01.27. 주식회사 신성컴퍼니는 점유·임대차 요건에 따라 대항력 가능성이 남습니다. 전입일이 없는 2건도 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명·법인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황부일 | 165.29㎡ | 2023.11.08. | 5,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 만백 | 500.467㎡ | 2024.04.23. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 백승건설 | 119.668㎡ | 2023.10.18. | 2,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 신성컴퍼니 | 119.668㎡ | 2023.01.27. | 5,000,000원 / 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 송현지 | 25㎡ | 2022.08.08. | 2,000,000원 / 200,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 배경욱 | 16.5290㎡ | 2024.04.16. | 1,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안준열 | 미상 | 2023.08.22. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회 | 주거 · 면적 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 퍼니 | 주거 · 면적 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 5회 유찰은 ‘저가’의 증명이 아니다
현재 최저가는 124,906,000원으로 감정가 569,000,000원의 21.95%입니다. 다음 회차 시나리오는 87,434,200원, 그다음은 61,203,939원으로 제시돼 있습니다. 다만 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가가 실제 시장가격과 얼마나 차이 나는지 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,906,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,548,684원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 6,500,000,000원 | 122,357,316원 |
| 후순위 근저당권·가압류 | 미배당 발생 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 21,957,813,386원 | 21,835,456,070원 |
이 배당 추정은 1992.12.15. 한국외환은행 근저당권을 선순위로 반영한 결과입니다. 그러나 해당 근저당권은 2003.09.03. 말소된 이력이 기재돼 있어, 실제 배당순위와 신청채권자 배당액은 현재 등기 및 매각물건명세서 대조 후 다시 산정해야 합니다. 국세·지방세와 임차인 최우선변제도 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙동행정복지센터 동측 인근으로, 주변은 상업·위락시설·숙박시설·업무시설·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 남동측 왕복 10차선 도로, 남서측 폭 약 10m 도로, 북서측 일방통행 도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 광로1류·소로1류·소로2류와 접합니다.
- 설비. 공용 위생설비, 승강기, 화재탐지·소화설비, 지하주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 내부 현황. 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란했고, 전유부분과 공용부분 일부를 일체로 이용하는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 위락시설이라는 용도와 5회 유찰 이력, 단전·단수 및 점유관계로 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 1992년 근저당권은 2003년 말소 이력이 있으므로, 2023.03.14. 김해축산업협동조합 근저당권이 현재 말소기준인지 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 송현지·주식회사 신성컴퍼니의 점유 개시와 사업자등록·전입 요건, 전입일 미상 2건의 실제 점유 시점을 확인하세요.
- 보증금 미상 4건. 주식회사 만백·안준열·주식회·퍼니의 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 관리비 최신액. 2024.08.31. 기준 약 200,000,000원 이후 추가 연체액과 부담 범위를 관리사무소에서 서면 확인하세요.
- 단전·단수 복구비. 전기·수도 복구 조건과 체납 요금, 시설 재가동 비용을 확인하세요.
- 호수·경계 확인. 출입문 중 하나에 705호가 표시돼 있으므로 701호·일괄매각 대상·실제 점유 경계를 현장에서 대조하세요.
- 내부 구조 확인. 실제 벽체와 이용상황이 건축물대장현황도와 다를 수 있으므로 원상복구·용도변경 가능성을 검토하세요.
- 위락시설 인허가. 유흥주점 이용과 관련된 영업 가능성, 소방·위생·건축 관련 조건을 확인하세요.
- 가격 상한 재산정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율이 아니라 관리비·명도·시설복구·인허가 비용을 합산해 입찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “22% 낙찰가”보다 먼저 볼 숫자는 관리비 2억이다
최저가 124,906,000원은 감정가 569,000,000원의 21.95%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 높은 할인율이 아닙니다. 집합건축물대장상 위락시설이고, 5회 유찰됐으며, 2024.08.31.까지 연체 관리비가 약 200,000,000원으로 조사됐습니다. 실제 점유·임차관계는 9건이고, 현재 말소기준을 2023.03.14.로 볼 경우 선순위 가능성이 있는 관계와 전입일 미상 관계도 존재합니다.
더구나 배당 추정에 반영된 1992년 근저당권은 2003년 말소 이력이 있어 권리분석의 출발점부터 원본 재확인이 필요합니다. 최저가가 낮다는 사실만 확실할 뿐, 실질취득비용이 낮다는 사실은 확인되지 않았습니다. 관리비·점유·말소기준·내부 경계가 모두 해소된 뒤에만 입찰가격을 계산할 수 있는 고위험 물건입니다.