창원지방법원 2024타경6270. 현재 소유자는 석경주식회사이고, 2023.02.15. 소유권을 취득한 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이어 2023.05.25. 우리은행의 120,000,000원 근저당, 2024년 여러 가압류·압류와 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건의 이용상태는 주거가 아닙니다. 감정평가상 6층 601호와 7층 701호를 일체로 하여 숙박시설 ‘파라다이스모텔’로 이용 중이며, 6층에는 객실 10개호, 7층에는 객실 15개호와 안내실·린넨실이 확인됐습니다. 매각물건명세서 역시 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6270 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원서로39번길 23, 6층601호 (용원동, 파라다이스) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 6층 601호 및 7층 701호를 일체로 숙박시설(파라다이스모텔)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상10층 · 사용승인일 2005.11.30 |
| 소유자 | 석경주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,868,000,000원 / 640,724,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 1,641,947,097원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2023.02.15. 우리은행 근저당이 기준
과거 2006년 이후 근저당·전세권·압류·가압류 등 복잡한 등기 이력이 있었지만, 해당 권리 상당수는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.15. 을구 14번 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 을구 15번 근저당과 갑구 37번 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허종대 | 6층~7층 전부 | 2023.09.07 | 8,000만원 | 2024.10.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김혜진 | 707호 | 2024.04.09 | 1,000만원 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2023.09.07, 2024.04.09로 말소기준권리인 2023.02.15.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 판정돼 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 두 사람 모두 배당요구는 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,868,000,000원, 현재 최저매각가는 640,724,000원으로 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 이미 5회 유찰됐습니다. 하지만 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 경매 회차 가격입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려왔다는 사실만으로 실제 거래시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 34.3% | 640,724,000원 | 1,552,225,010원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27.44% | 512,579,200원 | 1,679,088,362원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 21.95% | 410,063,360원 | 1,780,579,044원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 640,724,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,807,240원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,800,000,000원 | 631,916,760원 |
| 3. 을구 15번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,337,749원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 41,735,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 182,068,521원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,184,141,770원 중 현재 회차 예상배당은 631,916,760원이며, 미배당은 1,552,225,010원입니다. 신청채권자 우리은행 역시 전액 변제되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유치권 — 78,000,000원 신고는 있었지만 부존재 판결문 제출
현황조사 당시 안내실 옆 벽면에 ㈜이안종합건설이 유치권 행사 중이라는 취지의 현수막이 확인됐고, 주식회사 이안종합건설은 호텔보수 공사대금 78,000,000원의 유치권신고서를 2024.10.08. 제출했습니다.
다만 현수막과 유치권신고서가 실제로 존재했던 사건인 만큼 입찰 전에는 제출된 판결문과 매각물건명세서 원본을 함께 대조하는 것이 핵심입니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 녹산코아루아파트 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등 각종 상업용 빌딩으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
- 이용. 6층 601호와 7층 701호를 일체로 파라다이스모텔로 이용 중이며, 6층 객실 10개호, 7층 객실 15개호·안내실·린넨실이 확인됐습니다.
- 도로·주차. 북서측·북동측 중로, 남서측 소로에 접하며 지하주차장이 있습니다. 지하 기계식주차장은 기준시점 현재 미운영상태로 조사됐습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 609.4㎡, 정방형·평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 해당하고, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2005.11.30이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 640,724,000원은 감정가의 34.3%이지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 않습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 숙박시설의 실제 운영상태·객실상태·수익구조와 입찰 수요를 현장에서 확인합니다.
- 유치권 자료 대조. 78,000,000원 유치권신고와 창원지방법원 2025가단14868호 부존재 판결문을 매각물건명세서와 함께 확인합니다.
- 임차인 원본 확인. 허종대·김혜진은 모두 대항력 없음으로 판정되지만, 배당요구와 확정일자·우선변제 관계는 원본 문건을 대조합니다.
- 세금 선순위 확인. 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당표보다 선순위 배당이 늘어날 수 있습니다.
- 기계식주차장. 기준시점 미운영 상태가 숙박시설 운영에 미치는 영향을 현장에서 확인합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격 판단은 별개
이 사건의 권리구조는 핵심만 보면 선명합니다. 2023.02.15. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 허종대·김혜진 두 임차인도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 유치권 78,000,000원 신고 이력도 있지만, 이에 대해 유치권이 부존재한다는 창원지방법원 2025가단14868호 판결문이 제출돼 있습니다.
반면 가격 쪽은 단순히 “18.68억이 6.40724억까지 내려왔다”는 이유만으로 낙관할 수 없습니다. 이미 5회 유찰된 숙박시설이고 현재 회차는 감정가의 34.3%입니다. 권리 인수는 0원이지만, 시장가격·운영가치·환금성 확인이 별도로 필요한 물건입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 복잡해서 피해야 하는 물건”보다는 권리는 정리돼 있으나 가격을 운영가치와 함께 검증해야 하는 물건으로 보는 편이 맞습니다.
