창원지방법원 2024타경6690. 김해시 한림면 용덕리 일대의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장과 화장실로 이용 중이며, 제시외 건물과 기계기구가 포함됩니다. 감정가는 2,048,452,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 1,003,741,000원입니다. 표면만 보면 감정가 절반 아래까지 내려온 물건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.
말소기준권리는 2015.11.18. 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 권리와 점유관계가 핵심입니다. 특히 2005.04.08.의 소유권이전청구권가등기가 말소기준권리보다 선순위이고, 자료에서도 종류 확인이 필요한 담보가등기 이슈로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6690 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 568-4 |
| 등기 건물 주소 | 경상남도 김해시 한림면 용덕리 568 · 경상남도 김해시 한림면 용덕로199번길 32-95 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 화장실 이용 |
| 소유자 | 주식회사보성선재 |
| 감정가 / 최저가 | 2,048,452,000원 / 1,003,741,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,540,076,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 권리가 먼저다
현재 소유권은 2010.03.12. 주식회사보성선재로 이전됐고, 2015.11.18. 국민은행 근저당권 1,884,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준권리보다 앞선 2005.04.08. 가등기는 별도 확인이 필요하며, 매각으로 당연히 없어지는 권리로 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 그중 2명은 선순위 대항력
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양상석(대흥산업) | 토지 일부 · 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은미(대유시스템) | 제시외건물(ㄱ) 2층사무실 오른쪽 방1칸 · 사무실 | 2011.05.25 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)태강파크,강동윤 | 부속 단층창고 일부(약3평) | 2013.04.18 | 미상 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
김은미(대유시스템)는 2011.05.25., (주)태강파크·강동윤은 2013.04.18. 전입으로 모두 2015.11.18. 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력이 있는 임차인으로 조사됐습니다. 반면 양상석(대흥산업)은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 4회 유찰·감정가 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,003,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,437,410원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,884,000,000원 | 991,303,590원 |
| 미배당 | - | 892,696,410원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 근저당권 채권최고액 1,884,000,000원 중 991,303,590원이 배당되고 892,696,410원이 미배당되는 계산입니다. 이 표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치이며, 선순위 임차인의 보증금 미배당 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 1,003,741,000원으로 감정가 2,048,452,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 802,992,800원, 그 다음은 642,394,240원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”으로만 볼 수 없습니다.
⑤ 공장·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 3-1과 3-2는 공장, 일련번호 3-3은 화장실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 김해시 한림면 용덕리 ‘용덕마을회관’ 남동측 인근의 소규모 공장지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골조·일반철골구조·경량철골구조의 단층 건물로 판넬 마감이 중심이며 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 항목은 공장용지 62.0㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·부정형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 264,000원/㎡입니다.
- 점유. 일련번호 1은 타인점유 상태로 조사됐습니다.
⑥ 매각조건과 특수사항
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 포함됩니다.
- 선순위 임차인. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 매각물건명세서 비고가 있고, 조사된 3명 중 2명은 대항력이 있는 것으로 확인됩니다.
- 가등기. 2005.04.08. 갑구 15번 가등기의 성격과 인수 여부 확인이 필요합니다.
- 방음벽·수전설비. 2025.12.5. 재감정평가서에서 감정가에 포함됐고 최저매각가격 결정에도 반영됐습니다.
- 정정. 관련 매각조건은 2025.12.12.자로 정정됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김은미(대유시스템), (주)태강파크·강동윤의 실제 보증금과 배당요구 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 양상석(대흥산업)의 전입·사업자등록·보증금·임대차 기간을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 15번 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 본등기 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 범위 확인. 토지 일부, 제시외건물 사무실, 부속 창고 등 점유 위치가 나뉘어 있어 실제 인도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·기계기구·방음벽·수전설비가 실제 현황과 감정평가 범위에 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공장 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역 등 공장 이용 관련 규제를 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인수 가능 보증금을 더한 실질취득가와 현장 시세를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 표면은 강합니다. 감정가 2,048,452,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 1,003,741,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표와 다릅니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인 2명, 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자 1명, 그리고 2005년 선순위 가등기가 남아 있습니다.
특히 임차보증금이 확인되지 않은 상황에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득가가 생각만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 49%니까 싸다”가 아니라 “인수액을 확정한 뒤 총취득가를 계산해야 하는 물건”입니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 권리 확인이 우선입니다.
