인수 0원, 그러나 최저가 17%만 보고 들어가면 안 된다 — 원흥베네하임3차 113호

의정부지방법원 2025타경842. 고양시 덕양구 도내동 원흥베네하임3차 1층 113호로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설입니다. 소유자 주식회사동행디앤씨가 2023년 11월 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 2,184,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 동고양세무서의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

등기상 권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부 밖의 현황 이용 형태입니다. 112호·113호·114호 사이에 벽체 구분이 없고 세 호실이 음식점 ‘부안집’으로 병합 이용됐으며, 현장조사 당시에는 휴업 중인 것으로 조사됐습니다. 경매 대상 113호를 단독으로 점유·사용할 수 있는지, 출입구와 설비가 어떻게 연결돼 있는지를 확인하지 않고 최저가만 보는 접근은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸

말소기준권리는 2023.11.08 신한은행 근저당권입니다. 동고양세무서의 압류, 신한은행의 경매개시결정, 국민건강보험공단의 압류는 모두 그 이후 접수돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권의 채권최고액은 2,184,000,000원이며, 112호와 114호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 현재 최저가 기준 예상배당만으로는 근저당권 채권 전액을 충족하지 못하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 가격과 현황 — 16.8%는 시세 할인율이 아니다

현재 최저매각가는 192,609,000원으로 감정가 1,146,000,000원의 약 16.8%입니다. 감정가보다 953,391,000원 낮아졌지만, 이 비율은 다섯 차례 유찰된 결과일 뿐 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 근린시설은 주거용 물건보다 개별 점포의 가시성·동선·임대료·공실·업종 적합성에 따라 가격 편차가 크고, 이 물건은 한 개 호실이 독립된 상태로 사용되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 192,609,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 3,496,526원을 제외한 189,112,474원이 신한은행에 배당되고, 근저당권 기준 미배당액은 1,994,887,526원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 도내동 도래울초등학교 북측 상업지역에 위치합니다. 주위는 최근 조성된 상가지대이고 외곽에는 아파트와 단독주택이 입지합니다.
• 교통. 서오릉로에 접하고 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 도로 조건. 북동측으로 서오릉로, 북서측과 남서측으로 중로에 접합니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당하며, 토지는 업무시설과 제1종근린생활시설 건물의 부지로 이용됩니다.
• 건물 상태. 2023.08.04 사용승인을 받은 지하 2층·지상 24층 건물로 승강기와 위생설비가 설치돼 있고 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 공부상 113호는 독립 호실이지만 현황은 세 개 호실을 병합한 음식점입니다. 5회 유찰된 근린시설인 만큼 주거용처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 호실 경계 확인. 집합건축물대장·도면과 현장을 대조해 113호의 정확한 경계, 면적 범위, 출입 동선을 확인하세요.
• 독립 사용 가능성. 112호·114호와 연결된 벽체, 전기, 급배수, 가스, 환기, 소방설비를 확인하고 113호 단독 사용에 필요한 조치를 점검하세요.
• 점유·임대차 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 음식점 운영 주체, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 직접 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당은 112호와 114호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 매각 범위와 권리 소멸 조건을 다시 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 16.8%라는 비율에 의존하지 말고 인근 1층 근린시설의 실제 매매사례, 임대료, 공실, 관리비, 업종 수요를 현장 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 체납·세금 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 당해세 및 실제 배당 변동 가능성을 관리주체와 관계기관에서 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 물건은 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 신고 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 경매 대상은 113호 한 개 호실인 반면 실제 이용은 112호·113호·114호가 벽체 없이 합쳐진 음식점이고, 조사 당시 영업도 휴업 상태였습니다. 감정가 11.46억에서 최저가 1.92609억까지 내려왔다는 사실은 강한 할인처럼 보이지만, 다섯 차례 유찰됐다는 시장의 반응과 독립 이용의 불확실성을 함께 읽어야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없지만, 가격 판단은 현장 확인 전까지 보류입니다.