창원지방법원 2024타경7860. 김해시 대청동 나오스빌 6층 601호로, 감정 기준시점에는 7층 701호와 일체로 숙박시설 ‘리베라모텔’로 이용됐습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각으로 기재돼 있어, 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 숙박시설 운영·시설 상태·일괄매각 범위를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
감정가 1,632,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 391,843,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 용도의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 4회 유찰 자체도 시장이 기존 가격 또는 물건 특성을 보수적으로 평가해 왔다는 신호로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경7860 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로44번길 23, 6층 601호 (대청동, 나오스빌) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(숙박시설) · 601호와 701호를 일체로 리베라모텔로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 · 지하 2층, 지상 8층 |
| 소유자 | 김수예 · 2014.04.30. 소유권이전(2014.03.10. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 1,632,000,000원 / 391,843,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 942,576,706원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 오래된 등기보다 ‘말소 이력’을 먼저 본다
등기 순위표의 가장 앞에는 2003.10.28. 농업협동조합중앙회 근저당 1,440,000,000원과 2009.12.15. 김월선 전세권 200,000,000원이 나타납니다. 그러나 두 권리는 2012.02.22. 이전 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 같은 날 김영식이 경매로 소유권을 취득했고, 이후 설정된 신한은행 근저당도 2013.02.18. 해지됐으며 우리은행 근저당 2건도 2015.09.22. 해지됐습니다.
따라서 현 소유권 아래 존속하는 권리 흐름에서는 2015.09.22. 설정된 국민은행 근저당 732,000,000원이 말소기준이 되는 구조입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당 204,000,000원, 국민은행 근저당 144,000,000원과 일부이전 3,939,074원, 2024년의 가압류 7건 및 2024.12.18. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 391,843,000원으로 감정가 1,632,000,000원의 24.01%입니다. 매수인이 떠안을 권리금액은 0원으로 계산되므로 권리상 실질취득 기준도 391,843,000원입니다. 다만 이는 취득세, 명도·운영 정상화 비용, 시설 보수비 등을 포함하지 않은 금액입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 391,843,000원 | 24.01% | 3,943,719,103원 |
| 5회 유찰 시 | 274,290,100원 | 16.81% | 4,059,626,262원 |
| 6회 유찰 시 | 192,003,070원 | 11.76% | 4,140,761,274원 |
회차가 내려갈수록 매수인의 권리상 인수액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이는 매수인이 미배당 채권을 승계한다는 뜻이 아니라, 매각대금이 선순위·후순위 채권을 충족하지 못한다는 뜻입니다. 따라서 미배당 규모 자체보다 숙박시설의 실제 수익력과 재매각 가능성을 가격 판단의 중심에 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 391,843,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,285,802원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 1,440,000,000원 | 385,557,198원 |
| 3. 전세권 · 김월선 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사신한은행 | 715,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사국민은행 | 732,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사국민은행 | 204,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경남신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 11,091,773원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 11,108,192원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 19,887,738원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 신용보증기금 | 3,736,517원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 신용보증기금 | 5,541,678원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 17,910,403원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 계산에서는 총 채권액 4,329,276,301원 중 385,557,198원이 배당되고, 3,943,719,103원이 미배당됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트 장유점 남동측 인근의 중심상업지대에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 유통판매시설, 위락시설, 숙박시설 등 상업용 빌딩으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통 및 일반적인 도로·교통 조건도 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다. 남서측과 남동측으로 중로에 각각 접합니다.
- 이용. 6층 601호와 7층 701호를 일체로 숙박시설 ‘리베라모텔’로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 급수·배수·위생설비, 도시가스보일러 급탕·난방설비, 승강기 2대, 소방설비, 공용 수변전설비가 설치돼 있습니다. 온수용 수소연료전지설비는 기준시점 현재 미가동으로 조사됐습니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(장유지구 및 중심상업), 중점경관관리구역이며 공시지가는 1,895,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용보다 매수층이 제한적입니다. 4회 유찰 이력까지 감안하면 매입가격보다 운영수익·용도 지속 가능성·재매각 수요를 우선 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 601호와 701호의 일괄매각 범위, 각 호실의 대지권·공용부분·시설물 포함 여부를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
- 현재 점유자 확인. 소유자 직영으로 탐문됐지만 정확한 임대관계는 별도 확인이 필요합니다. 현장 점유자, 사업자등록 명의, 숙박시설 운영주체를 확인하세요.
- 기말소 권리 대조. 2003년 농협중앙회 근저당과 2009년 김월선 전세권은 2012년 말소 기재가 있습니다. 배당 시뮬레이션과의 차이를 등기부 원본·매각물건명세서로 재확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있습니다. 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 시설 상태. 미가동 중인 수소연료전지설비를 포함해 보일러·급탕·소방·승강기·객실 설비의 보수비와 재가동 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%만으로 저가라고 판단하지 말고, 숙박 매출·운영비·객실 가동률·인근 숙박시설 거래 및 임대사례를 통해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비와 공과금. 공용부분 관리비, 전기·가스·수도 및 시설 유지비 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건의 권리분석 핵심은 오래된 2003년 근저당을 그대로 말소기준으로 읽지 않고, 2012년 이전 경매에서 이미 말소된 이력을 구분하는 것입니다. 현 소유권 아래에서는 2015.09.22. 국민은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 구조이고, 조사상 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 감정가의 24.01%라는 숫자가 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 601호와 701호를 일괄 이용하는 숙박시설이고 이미 4회 유찰됐으며, 직접 비교할 실거래 근거도 없습니다. 배당 시뮬레이션에는 기말소 권리가 반영된 정합성 문제도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 낮지만, 가격·운영·배당 원본 확인이 선행돼야 하는 보수적 검토 대상입니다.
