감정가 25%까지 내려왔지만, ‘권리 확인’이 먼저다 — 창원 신월동 40-8

창원지방법원 2024타경7884. 창원시 성산구 신월동 40-8의 토지와 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립·다세대와 토지이지만, 감정평가상 건물은 현재 단독주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 226.3㎡의 대지이며 평지·가로장방형, 소로 한 면에 접합니다. 매각에는 제시외 건물이 포함되고 토지와 건물이 일괄매각됩니다.

현재 소유관계는 문영숙 11분의 2, 문영철 11분의 2, 주식회사아이스페이스 11분의 2, 주식회사희원 11분의 5로 나뉜 4인 공유입니다. 주식회사희원과 주식회사아이스페이스가 참여한 공유물분할을 위한 경매이므로, 일반적인 담보권 실행 경매보다 소유권 변동과 점유 관계가 복잡합니다. 5회 유찰이라는 큰 할인율만 보고 접근하기보다, 공유관계·임차인·말소기준을 하나의 묶음으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 산정상 말소기준과 말소 기록이 충돌한다

권리 산정상 말소기준은 1999.02.06. 주식회사한국주택은행 근저당권 26,000,000원입니다. 이 기준을 그대로 적용하면 이후의 임차인·압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 선영길만 1995년 전입과 1999년 확정일자를 갖춰 선순위 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유 관계 — 선순위 1명과 미상 점유자 4명

보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으며, 확인되는 임차인·점유 명의는 5명입니다. 선영길은 보증금 16,000,000원과 전입·확정일자가 확인되지만, 나머지 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

* 선영길은 1995년 전입·1999년 확정일자와 배당요구가 확인돼 대항력 및 우선변제권이 있는 것으로 분류됩니다. 다만 임차권등기에는 1999.12.29. 말소 기록이 있으므로 현재 임대차채권·점유의 존속 여부를 사건기록에서 확인해야 합니다. 나머지 점유자는 보증금·확정일자가 미상이고 말소기준 재확정 문제도 남아 있어 “대항력 없음”으로 단정하지 않았습니다.

③ 가격 검증 — 감정가 25.1%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 118,671,000원으로 감정가 473,021,210원의 25.1%입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 동일 물건 또는 인근 유사 단독주택·토지의 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 표준화된 공동주택이 아니라 토지 226.3㎡와 2층 단독주택, 제시외 건물을 함께 취득하는 형태입니다. 토지 형상·도로 조건·건물 상태·점유 관계에 따라 실제 환금가가 크게 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 기록은 가격 기회인 동시에, 시장이 감정가와 물건의 개별 위험을 보수적으로 평가했다는 신호로도 읽어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,671,000원 가정)

채권총액은 306,361,817원, 채권자 예상배당은 100,209,606원이며 미배당액은 206,152,211원입니다. 선영길의 보증금 16,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 13건 존재하므로 당해세가 우선 차감되면 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 신월동 신월중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통 여건을 고려한 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 226.3㎡, 평지·가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 개별공시지가는 ㎡당 1,019,000원입니다.
• 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 적벽돌 및 타일, 내벽은 미장목·벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 유치원 상대보호구역·절대보호구역에 해당합니다.
• 환금성. 표준화된 아파트가 아닌 단독주택·토지·제시외 건물 일괄매각이며 5회 유찰됐습니다. 개별 건물 상태와 명도 난도에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 1999.02.06. 한국주택은행 근저당권이 2003.06.23. 말소된 기록과 현재 유효한 권리를 등기 원본에서 대조하세요.
• 선영길 임차권 확인. 임차권등기 말소 후에도 보증금 16,000,000원 채권과 점유가 존속하는지, 배당요구와 채권계산서가 유효한지 확인하세요.
• 미상 점유자 4명 조사. 이용호·박오복·문성욱·진혜심의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
• 문성욱 관계 확인. 과거 공유자·채무자로 등기된 문성욱이 일반 임차인인지 소유관계인인지 확인하고, 가장임차인 여부를 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 13건 중 당해세가 있는지 관할 세무서와 사건기록을 통해 확인하세요. 당해세는 예상배당과 후순위 채권 배당을 바꿀 수 있습니다.
• 공유물분할경매 특성. 공유자 4명의 점유·사용관계와 매각 후 인도 범위를 확인하고, 소유자 또는 관계인 명도 절차를 예상하세요.
• 제시외 건물 실측. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조·이용상태와 철거 또는 보수 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 25.1%라는 비율이 아니라 인근 단독주택·토지 실거래, 건물 상태, 명도비용과 수리비를 반영해 응찰가를 정하세요.
• 매각결과 확인. 기재 매각기일인 2026.07.15의 매각·변경·유찰 여부와 다음 기일을 법원 사건기록에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “25% 가격보다 권리의 기준점이 먼저”

이 물건은 감정가 473,021,210원에서 118,671,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 최근 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지는 확인되지 않았고, 단독주택·토지·제시외 건물이라는 높은 개별성도 남아 있습니다.

권리 측면에서는 더 보수적인 접근이 필요합니다. 선영길의 보증금 16,000,000원은 예상배당표상 전액 배당돼 인수 0원으로 계산되지만, 산정상 말소기준 근저당과 선순위 임차권등기에 말소 기록이 존재합니다. 나머지 4명의 보증금과 확정일자도 미상이며, 문성욱은 과거 소유관계인과 동일한 명의입니다. 여기에 공유물분할경매, 13건의 세금 압류, 5회 유찰이 겹칩니다.

가격은 낮지만 권리 확정 전에는 싸다고 말할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 실제 말소기준과 점유자의 보증금·대항력을 원본 기록과 현장에서 얼마나 정확히 확정하느냐에 있습니다.