창원지방법원 2024타경8054. 창원기계공구상가 1층 126호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설입니다. 현재 최저매각가는 14,940,000원으로 감정가 127,000,000원 대비 크게 내려왔습니다. 그러나 권리구조는 단순한 ‘인수 0원’형으로 보기 어렵습니다. 말소기준은 2015.08.26. 서김해새마을금고 근저당권 130,000,000원이고, 그 이후 가압류와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 외 점유관계입니다.
현황조사·매각물건명세서에는 이민구가 56.0999㎡를 점유하고 전입일이 2012.07.13.로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확도 기준상 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 더구나 이민구는 등기부상 현재 소유자와 동일한 이름이고 2016년 서김해새마을금고 채무를 인수한 사람도 이민구여서, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경8054 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로 400, 1층 126호 (팔용동, 창원기계공구상가) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 판매시설 |
| 소유자 | 이민구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 14,940,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권액 | 95,108,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 성격 | 유통상업지역 · 상업용 · 공시지가 1,626,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리는 2015.08.26. 을구 10번 서김해새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 2024년 이후 서울보증보험주식회사·주식회사 세기비즈·삼원액트주식회사· 경남신용보증재단의 가압류, 서김해새마을금고의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 임차인 1명 조사, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민구 | 56.0999㎡ | 2012.07.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
조사된 실제 임차·점유자는 1명입니다. 다만 이름이 현재 소유자 이민구와 같고, 등기부상 서김해새마을금고 채무를 인수한 사람도 이민구입니다. 따라서 일반적인 제3자 임차인으로 단정하기보다 가장임차인 가능성 또는 관계인 점유 여부를 확인해야 합니다. 반대로 관계인이라는 사정만으로 임차보증금이 없다고 단정하는 것도 위험합니다.
③ 6회 유찰 — 저가 자체가 안전마진을 뜻하지 않는다
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가 14,940,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 10,458,000원, 8회 유찰 시 7,320,600원으로 제시돼 있습니다. 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 현재 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 668,920원 |
| 1. 근저당 · 서김해새마을금고 | 130,000,000원 | 14,271,080원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,147,261원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 세기비즈 | 13,525,068원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼원액트주식회사 | 13,277,880원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 24,510,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 226,460,209원, 채권자 예상배당은 14,271,080원, 미배당은 212,189,129원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인의 최종 승계액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 물건입니다.
- 입지. 창원종합버스터미널 남동측 인근의 창원기계공구상가 1층이며, 주변은 동종 상업시설·아파트단지·공장 등이 위치한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 영업 상태. 현황조사서에 따르면 6개월 이상 영업하지 않은 상태입니다.
- 호실 경계. 인접한 110호와 벽체 구분 없이 이용 중이며, 건축물현황도 등에 따라 각 호 위치·경계를 특정하거나 복원하는 것이 가능할 것으로 추정돼 있습니다.
- 관리비. 2024년 2월부터 2024년 12월까지 1,809,270원의 관리비 미납이 기재돼 있습니다.
- 토지. 유통상업지역·국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,626,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 원본 확인. 이민구의 보증금·확정일자가 미상입니다. 주민등록·임대차계약서·배당요구 여부 등 원본 확인 전에는 승계액을 0원으로 잡지 마세요.
- 소유자와 점유자 동일성 확인. 조사된 이민구가 등기부상 현재 소유자와 동일하므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 110호와의 경계 복원. 벽체 없이 통합 이용 중이므로 현장 상태, 건축물현황도, 복원공사 가능 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 호수 표기 대조. 사건 주소는 1층 126호인데 감정요항의 건물 구조 설명에는 1층 127호로 기재돼 있어 원본 도면과 감정서를 대조해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2024년 2월부터 12월까지 1,809,270원이 기재돼 있으므로 관리주체에 현재 체납액과 승계 범위를 확인하세요.
- 환금성 검토. 6회 유찰된 판매시설인 만큼 감정가 대비 할인율만으로 접근하지 말고 실제 임대수요·공실·재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고 점유자 보증금도 미상이므로 현재 배당표는 최종 인수액 확정 자료가 아닙니다.
맺으며 — “1,494만원”보다 먼저 확인할 것이 많다
감정가 127,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 14,940,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격만 보고 접근하기엔 확인되지 않은 요소가 많습니다. 말소기준 이후 등기상 권리는 소멸하지만, 2012.07.13. 전입한 이민구의 보증금·확정일자는 미상이고, 현재 소유자와 동일한 이름이라 점유 성격부터 확인해야 합니다. 여기에 장기 미영업, 미납관리비 1,809,270원, 110호와의 무벽체 이용, 126호와 127호 표기 차이까지 있습니다. 낮은 최저가는 장점이 아니라 조사 출발점으로 보는 편이 맞습니다. 점유·경계·관리비가 정리되기 전에는 실질취득액도, 명도비용도 확정할 수 없습니다.
