창원지방법원 2024타경8054. 창원종합버스터미널 남동측 인근 창원기계공구상가의 1층 판매시설입니다. 감정가 1억2,700만원에서 네 차례 유찰돼 최저가는 3,049만2,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 감정가 대비 하락률과 실제 시장가 대비 저가율은 전혀 다른 지표입니다. 동일 상가의 최근 거래가격이 확인되지 않는 상태에서는 감정가의 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
권리관계도 표면적인 자동 판정만 보면 단순하지 않습니다. 등기 이력에는 1993년 제일은행 근저당이 등장하지만, 이 권리는 2001년 임의경매 낙찰을 원인으로 말소됐습니다. 현재 등기 흐름에서 실제로 주목해야 할 권리는 2015.08.26. 서김해새마을금고 근저당 130,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 1993년 근저당을 현재 말소기준으로 취급한 배당 계산은 그대로 신뢰하기 어렵고, 법원 서류와 현행 등기 원본을 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경8054 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로 400, 1층 126호 (팔용동, 창원기계공구상가) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설 · 조사상 점유 부분 56.0999㎡ |
| 소유자 | 이민구 단독소유 · 2016.01.19. 지분 3분의 2 매매 및 나머지 지분 대물변제로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,492,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서김해새마을금고 / 95,108,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 표시·현황 주의 | 주소는 126호이나 감정평가 이용상태에는 1층 127호로 기재 · 인접 110호와 벽체 구분 없이 이용 |
| 관리비 | 2024년 2월부터 2024년 12월까지 1,809,270원 미납 |
① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 기준권리를 구분해야 한다
2015년 서김해새마을금고 근저당 이후에는 서울보증보험 45,147,261원, 세기비즈 13,525,068원, 삼원액트 13,277,880원, 경남신용보증재단 24,510,000원의 가압류가 차례로 설정됐고, 2025.01.14. 서김해새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 이어 국민건강보험공단 압류가 등기됐습니다. 이 권리들은 기준 근저당보다 후순위이므로 통상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세와 공과금 관련 압류는 법정기일 및 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
점유관계 — 소유자와 동일한 신고자 1건
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민구 | 56.0999㎡ | 2012.07.13 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 신고된 이민구는 등기부상 소유자이자 서김해새마을금고 근저당의 채무자와 동일합니다. 따라서 별도의 실제 임차인이 확인된 구조라기보다 소유자 점유 또는 관계인 점유일 가능성이 큽니다. 다만 전입일 2012.07.13.은 현행 기준권리로 검토되는 2015.08.26. 근저당보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 별도 임대차의 실체가 존재하는지 확인되기 전까지 대항력이 있다고 단정할 수도, 완전히 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24%는 ‘시세의 24%’가 아니다
이 물건은 감정가 127,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 30,492,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 30,492,000원 | 실거래 비교 전 저가 판단 불가 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 21,344,400원 | 낮은 가격보다 환금성과 경계복원 비용 우선 검토 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 14,941,079원 | 추가 유찰 자체가 수요 부족 신호일 수 있음 |
4회 유찰은 단순한 할인 기회이면서 동시에 시장이 감정가와 앞선 최저가에서 응찰하지 않았다는 신호입니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 기계공구상가 내 판매시설이고, 6개월 이상 영업을 하지 않은 상태로 조사됐습니다. 전용 수요층이 제한될 수 있어 낙찰가격보다 재임대·재매각 가능성과 공실기간이 수익성을 더 크게 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,492,000원 기준 자동 산출값)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 948,856원 |
| 1. 제일은행 근저당 | 10,000,000,000원 | 29,543,144원 |
| 가압류 · 이선호·윤석천 | 미상 | 0원 |
| 하나은행 근저당 | 169,000,000원 | 0원 |
| 동아전기공업 근저당 | 20,000,000원 | 0원 |
| 국민은행 근저당 | 84,000,000원 | 0원 |
| 경남은행 근저당 | 77,000,000원 | 0원 |
| 서김해새마을금고 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 45,147,261원 | 0원 |
| 세기비즈 가압류 | 13,525,068원 | 0원 |
| 삼원액트 가압류 | 13,277,880원 | 0원 |
| 경남신용보증재단 가압류 | 24,510,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,576,460,209원, 채권자 예상배당 29,543,144원, 미배당 10,546,917,065원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 산출 0원. 다만 2001년에 말소된 근저당과 이후 말소된 담보권이 계산에 포함돼 있어 현행 권리 기준의 실제 배당표로 사용해서는 안 됩니다. 당해세·법정기일·배당요구 및 점유관계도 별도 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원종합버스터미널 남동측 인근의 정비된 상가지대로, 동종 상업시설과 아파트단지, 공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물의 1층 판매시설이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 장방형 상업용 부지로, 북서측 대로와 남서측 세로에 접합니다. 공시지가는 1,626,000원/㎡입니다.
- 규제. 유통상업지역, 고도지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 지원시설구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 기계공구상가 내 판매시설로 범용 주택보다 매수층이 제한될 수 있고, 6개월 이상 영업하지 않은 상태와 4회 유찰 이력이 수요 부족 가능성을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 동일성 확인. 등기·주소의 126호와 감정평가상 127호가 동일 목적물인지 건축물대장, 집합건축물현황도, 감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
- 경계복원 비용 확인. 인접 110호와 벽체 구분 없이 이용 중입니다. 각 호실의 정확한 위치, 면적, 출입구, 전기·급배수 계통과 벽체 복원 가능 여부 및 비용을 확인해야 합니다.
- 점유자의 법적 지위 확인. 이민구는 소유자·채무자와 동일하지만 전입일은 2012.07.13.입니다. 과거 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 주민등록 및 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 1993년 제일은행 근저당은 2001년 말소됐습니다. 현행 등기부상 존속하는 2015년 서김해새마을금고 근저당을 기준으로 법원 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 과거 국세·지방세 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 법정기일, 당해세 여부, 체납액 및 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비 정산. 2024년 2월부터 12월까지 1,809,270원의 관리비가 미납됐습니다. 이후 추가 미납액과 공용부분 관리비의 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 영업·공실 조사. 6개월 이상 영업하지 않은 상태로 조사됐습니다. 실제 공실기간, 임대료 수준, 권리금 형성 여부와 동일 상가의 공실률을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 감정가 대비 할인율 대신 창원기계공구상가의 최근 매매·임대 사례, 관리비, 수익률, 동일 층 점포의 거래가격을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 목적물 특정이 먼저다”
최저가 30,492,000원은 감정가의 24.01%에 불과하지만, 이 숫자만으로 투자 매력을 판단하기에는 확인되지 않은 요소가 많습니다. 4회 유찰된 판매시설이고 6개월 이상 영업이 중단됐으며, 주소와 감정평가의 호수가 126호와 127호로 엇갈립니다. 인접 110호와 벽체 없이 사용한 현황도 명도와 경계복원에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
권리 측면에서는 2015년 서김해새마을금고 근저당 이후의 권리가 소멸하는 구조로 보이지만, 과거 말소된 1993년 근저당을 기준으로 작성된 배당 계산과 현행 등기 흐름이 일치하지 않습니다. 여기에 소유자와 동일한 점유자의 2012년 전입 기록과 미상의 보증금까지 남아 있습니다. 결론은 가격이 낮아도 즉시 입찰할 사건이 아니라, 목적물 동일성·현행 말소기준·점유관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리와 현황이 모두 정리된 뒤에도 실거래 조사를 통해 환금성을 검증하지 못한다면 감정가 대비 할인폭은 투자 근거가 될 수 없습니다.