1,212,000원
창원지방법원 2024타경100073. 창원1차비룡벨로스텔라 8층 805호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기부의 현재 말소기준권리는 2021년 11월 30일 국가의 가압류입니다. 그 뒤의 창원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 저축은행·신용협동조합 근저당은 각각 말소기록이 확인됩니다.
문제는 등기권리가 아니라 점유관계입니다. 이동영은 2021년 4월 27일 전입했고 전체를 주거로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 약 7개월 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이동영은 이 사건 신청채권자이기도 해 가장임차인 또는 관계인 가능성도 원본 자료로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경100073 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 8층 805호 (창원1차비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 · 대상면적 62.6884㎡ · 지하 1층 및 지상 14층 중 8층 |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 1,212,000원 (17회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동영 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 먼저
2018년 설정된 3건의 공동담보 근저당은 2020년 7월 28일 말소됐고, 같은 날 해운대신용협동조합 근저당이 설정됐다가 2021년 4월 28일 말소기록이 남았습니다. 현재 말소기준은 2021년 11월 30일 국가 가압류이며, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 성명 / 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동영 · 전체 · 주거 | 2021.04.27 | 미상 | 2024.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 신청채권자와 임차인 이름이 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계와 신청채권의 발생원인을 함께 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 1%를 ‘실질 할인율’로 보면 안 된다
창원1차비룡벨로스텔라는 2018년 3월 30일 준공된 39호 규모입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 118,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 전용 62.69㎡ 12층의 94,500,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래보다 3.6% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 62.69㎡ | 12 | 94,500,000원 |
| 2026.06 | 68.38㎡ | 13 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 68.38㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2026.01 | 62.69㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 62.69㎡ | 11 | 94,500,000원 |
| 2025.02 | 62.69㎡ | 9 | 96,000,000원 |
| 2022.11 | 62.69㎡ | 13 | 101,000,000원 |
| 2022.09 | 62.69㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2022.07 | 62.69㎡ | 4 | 105,300,000원 |
| 2022.07 | 68.38㎡ | 10 | 171,700,000원 |
| 2022.07 | 62.69㎡ | 4 | 105,300,000원 |
| 2022.07 | 68.38㎡ | 7 | 167,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 118,000,000원 |
명목 최저가 1,212,000원은 최근 12개월 평균의 약 1.0%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 낙찰대금만의 비율입니다. 실질취득액이 최근 평균 118,000,000원이나 최신 거래 94,500,000원보다 낮은지는 보증금이 확인된 뒤에만 판단할 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 저렴하다”거나 “121만원에 취득한다”고 표현하는 것은 부정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 421,816원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디에이치저축은행 | 520,000,000원 | 790,184원 |
| 3. 근저당 · 주식회사솔브레인저축은행 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 부산장우신용협동조합 | 520,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 해운대신용협동조합 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 7. 신청채권자 · 이동영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 1,212,000원 중 집행비용 421,816원을 제외하면 790,184원만 배당되는 가정이며, 채권 미배당액은 1,859,209,816원입니다. 다만 등기부에는 해당 근저당들의 말소기록이 확인되므로 실제 배당권자와 채권액은 채권계산서·배당요구 서류 및 법원의 배당표를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 이 표의 등기채권 배당과 임차보증금 승계 여부는 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 8층 805호입니다.
- 입지. 창덕중학교 북측 인근으로 단독주택·근린생활시설·아파트 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선과 통행량을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 약 4m 막다른 포장도로와 남측 약 25m 포장도로에 접하며, 대지권 목적 토지는 평탄한 주거용 건부지입니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 917,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나 폐문부재로 내부 이용상태와 마감은 직접 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 총 39호 규모이고 본건은 17회 유찰됐습니다. 최근 가격 흐름도 이전보다 3.6% 하락해 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자와 배당요구액을 확인해 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
- 점유 진정성 확인. 이동영이 임차인이면서 신청채권자인 이유와 실제 점유 여부, 소유자·법인 관계, 신청채권의 발생원인을 대조하세요.
- 실질취득 상한 설정. 입찰가가 아니라 입찰가와 예상 인수액의 합계를 최신 거래 94,500,000원 및 최근 12개월 평균 118,000,000원과 비교해야 합니다.
- 과거 근저당 확인. 등기상 말소된 근저당이 배당 가정에 포함돼 있으므로 말소사항, 공동담보 해제 범위와 실제 배당권자를 원본으로 재확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 하자, 수리비, 난방·급배수·주차설비 상태를 별도로 점검하세요.
- 명도·관리비 확인. 점유자와의 인도 협의 가능성, 인도명령 적용 여부와 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
- 환금성 보수적 평가. 17회 유찰과 39호 규모를 반영해 재매각 기간, 금융조달 가능성과 출구가격을 보수적으로 설정하세요.
맺으며 — “121만원 낙찰”이 아니라 “보증금까지 얼마인가”
이 물건의 최저매각가는 감정가의 약 1%인 1,212,000원입니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 숫자가 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 매수인은 그 미배당액을 부담할 수 있으며, 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득액은 낙찰가가 내려가도 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
최근 12개월 평균 118,000,000원, 최신 거래 94,500,000원과 비교해야 할 숫자도 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 여기에 최근 가격 3.6% 하락, 17회 유찰, 39호 규모 오피스텔의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 명목 가격은 극단적으로 낮지만, 권리와 실질 가격은 아직 계산되지 않았습니다. 보증금·점유·신청채권의 실체가 확인되기 전에는 가격 가점을 줄 수 없는 고위험 물건입니다.
