121만원 최저가보다 중요한 것 — 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자

창원지방법원 2024타경100073. 창원1차비룡벨로스텔라 8층 805호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기부의 현재 말소기준권리는 2021년 11월 30일 국가의 가압류입니다. 그 뒤의 창원시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정됐던 저축은행·신용협동조합 근저당은 각각 말소기록이 확인됩니다.

문제는 등기권리가 아니라 점유관계입니다. 이동영은 2021년 4월 27일 전입했고 전체를 주거로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 말소기준보다 약 7개월 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 이동영은 이 사건 신청채권자이기도 해 가장임차인 또는 관계인 가능성도 원본 자료로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 먼저

2018년 설정된 3건의 공동담보 근저당은 2020년 7월 28일 말소됐고, 같은 날 해운대신용협동조합 근저당이 설정됐다가 2021년 4월 28일 말소기록이 남았습니다. 현재 말소기준은 2021년 11월 30일 국가 가압류이며, 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 신청채권자와 임차인 이름이 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계와 신청채권의 발생원인을 함께 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 1%를 ‘실질 할인율’로 보면 안 된다

창원1차비룡벨로스텔라는 2018년 3월 30일 준공된 39호 규모입니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 118,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 전용 62.69㎡ 12층의 94,500,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래보다 3.6% 하락한 흐름입니다.

명목 최저가 1,212,000원은 최근 12개월 평균의 약 1.0%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 낙찰대금만의 비율입니다. 실질취득액이 최근 평균 118,000,000원이나 최신 거래 94,500,000원보다 낮은지는 보증금이 확인된 뒤에만 판단할 수 있습니다. 따라서 현재 단계에서 “시세보다 저렴하다”거나 “121만원에 취득한다”고 표현하는 것은 부정확합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,212,000원 가정)

매각대금 1,212,000원 중 집행비용 421,816원을 제외하면 790,184원만 배당되는 가정이며, 채권 미배당액은 1,859,209,816원입니다. 다만 등기부에는 해당 근저당들의 말소기록이 확인되므로 실제 배당권자와 채권액은 채권계산서·배당요구 서류 및 법원의 배당표를 기준으로 다시 확인해야 합니다. 이 표의 등기채권 배당과 임차보증금 승계 여부는 별개의 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔을 주거용으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 8층 805호입니다.
• 입지. 창덕중학교 북측 인근으로 단독주택·근린생활시설·아파트 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스노선과 통행량을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로·토지. 북측 약 4m 막다른 포장도로와 남측 약 25m 포장도로에 접하며, 대지권 목적 토지는 평탄한 주거용 건부지입니다.
• 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 917,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나 폐문부재로 내부 이용상태와 마감은 직접 조사되지 않았습니다.
• 환금성. 총 39호 규모이고 본건은 17회 유찰됐습니다. 최근 가격 흐름도 이전보다 3.6% 하락해 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 원액 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자와 배당요구액을 확인해 미배당 보증금을 계산해야 합니다.
• 점유 진정성 확인. 이동영이 임차인이면서 신청채권자인 이유와 실제 점유 여부, 소유자·법인 관계, 신청채권의 발생원인을 대조하세요.
• 실질취득 상한 설정. 입찰가가 아니라 입찰가와 예상 인수액의 합계를 최신 거래 94,500,000원 및 최근 12개월 평균 118,000,000원과 비교해야 합니다.
• 과거 근저당 확인. 등기상 말소된 근저당이 배당 가정에 포함돼 있으므로 말소사항, 공동담보 해제 범위와 실제 배당권자를 원본으로 재확인하세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 하자, 수리비, 난방·급배수·주차설비 상태를 별도로 점검하세요.
• 명도·관리비 확인. 점유자와의 인도 협의 가능성, 인도명령 적용 여부와 공용부분 관리비 체납액을 확인하세요.
• 환금성 보수적 평가. 17회 유찰과 39호 규모를 반영해 재매각 기간, 금융조달 가능성과 출구가격을 보수적으로 설정하세요.

맺으며 — “121만원 낙찰”이 아니라 “보증금까지 얼마인가”

이 물건의 최저매각가는 감정가의 약 1%인 1,212,000원입니다. 그러나 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이 숫자가 실제 취득비용을 뜻하지 않습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않으면 매수인은 그 미배당액을 부담할 수 있으며, 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득액은 낙찰가가 내려가도 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.

최근 12개월 평균 118,000,000원, 최신 거래 94,500,000원과 비교해야 할 숫자도 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 여기에 최근 가격 3.6% 하락, 17회 유찰, 39호 규모 오피스텔의 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 명목 가격은 극단적으로 낮지만, 권리와 실질 가격은 아직 계산되지 않았습니다. 보증금·점유·신청채권의 실체가 확인되기 전에는 가격 가점을 줄 수 없는 고위험 물건입니다.