감정가의 3.52%까지 내려왔지만, 관리비·임차인 확인 없이는 못 산다 — 창원코아 지하 112-2호

창원지방법원 2024타경107159. 창원시 성산구 상남동 창원코아 지하1층 112-2호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있으나, 등기 형태는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 공부상 위락시설(유흥음식점)입니다. 골드노래주점으로 사용되던 공간이 기준시점 현재 장기간 영업중단 상태로 조사됐습니다.

현재 최저매각가는 5,849,000원으로 감정가 166,000,000원의 3.52%입니다. 숫자만 보면 극단적으로 낮아 보이지만, 실거래 자료가 없어 현재 시장가와 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 미납관리비 27,568,970원이 최저가를 크게 웃돌고, 임차인의 대항력 여부도 원본 확인이 필요한 상태입니다. 이 사건은 낙찰가보다 낙찰 후 부담을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다

현 소유자 김용수는 2017.09.27. 거래가액 130,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2017.11.03. 중소기업은행 앞으로 채권최고액 84,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이후 2021.12.17. 창원코아상가번영회 가압류 13,820,820원이 등기됐고, 2024.06.05. 중소기업은행이 현재 임의경매를 신청했습니다. 중소기업은행 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — “대항력 없음”으로 단정하면 안 된다

실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 임차인 김형준의 전입신고일은 2016.05.16.이고, 현재 존속하는 중소기업은행 근저당 설정일은 2017.11.03.입니다. 따라서 전입일만 비교하면 임차인이 앞섭니다. 다만 상가·위락시설의 대항력은 주민등록일만으로 확정할 수 없고, 현재 점유, 사업자등록, 임대차계약 존속 여부 등을 추가로 확인해야 합니다.

매각물건명세서 비고에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음이라고 기재돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제권은 미상입니다. 등기상 자동 산정된 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력이 인정되고 보증금이 배당되지 않는다면 보증금 5,000,000원을 매수인이 부담할 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 가격 구조 — 12회 유찰은 ‘저렴함’보다 ‘수요 부재’ 신호다

현재 최저매각가는 감정가의 3.52%까지 내려왔습니다. 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 12회 유찰, 지하 위락시설, 장기간 영업중단이라는 조건을 함께 보면 반복 유찰은 가격 할인만이 아니라 환금성과 활용성에 대한 시장의 낮은 선호를 보여주는 지표로 읽는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,849,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 5,343,718원이 신청채권자 배당에 사용되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인의 대항력과 배당요구 여부도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경남 창원시 성산구 상남동 소재 창원코아 지하1층으로, 주위는 업무시설과 위락시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 위락시설(유흥음식점)이며 골드노래주점으로 사용되다가 장기간 영업이 중단된 상태로 조사됐습니다.
• 조사 한계. 현장실사 당시 이해관계인이 부재해 외부관찰, 평가사례와 탐문조사를 바탕으로 이용상황을 상정했습니다.
• 도로. 대로 및 소로와 접하고 있으며, 대지권 대상 토지는 세장형 토지입니다.
• 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다.
• 토지. 지목 대·상업용·평지·세로장방·광대소각이며 토지면적은 2,946㎡, 공시지가는 2,259,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지하 위락시설의 장기 영업중단과 12회 유찰 이력을 고려하면 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 김형준의 현재 점유, 임대차계약서, 사업자등록, 보증금 잔액, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 판단. 전입일 2016.05.16.이 중소기업은행 근저당 2017.11.03.보다 빠르므로 단순히 대항력 없음으로 처리하지 마세요.
• 관리비 확인. 2024.06.25. 기준 미납관리비 27,568,970원의 현재 잔액과 공용·전용부분 구분을 관리사무소 원장으로 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가가 외부관찰과 탐문조사를 기초로 작성됐으므로 내부 시설, 누수, 철거·복구 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 영업 활용성 확인. 공부상 위락시설 용도와 실제 영업 재개 가능성, 시설 상태와 필요한 정비 범위를 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 과거 권리 구분. 2001년·2008년·2009년·2012년 경매 과정에서 말소된 과거 근저당과 압류를 현재 존속 권리와 분리해 확인해야 합니다.
• 실거래 확인. 동일 건물 지하층과 유사 위락시설의 최근 거래 및 임대사례를 별도로 조사하기 전에는 최저가를 시세로 간주하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 원장을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 확인비용이 더 중요한 물건”

이 물건은 감정가 166,000,000원에서 12회 유찰돼 최저가가 5,849,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 장기간 영업이 중단된 지하 위락시설이라는 점에서 낮은 최저가를 곧바로 투자 매력으로 연결할 수 없습니다.

등기상 현재 기준권리는 2017.11.03. 중소기업은행 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 김형준의 전입일이 2016.05.16.로 더 빠르며 명세서에도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다고 기재돼 있습니다. 여기에 2024.06.25. 기준 미납관리비 27,568,970원까지 겹칩니다.

확정 인수 0원만 보고 입찰할 사건이 아닙니다. 임차보증금 5,000,000원이 전액 승계될 경우 실질취득은 10,849,000원이 되고, 관리비와 내부 정비비용은 별도입니다. 12회 유찰은 기회일 수도 있지만 동시에 수요 부족의 결과입니다. 가격은 낮지만, 확인 전에는 보류. 임차인·관리비·내부 상태가 서류와 현장에서 정리된 뒤에만 입찰가를 계산해야 합니다.