창원지방법원 2024타경112618. 김해시 대청동 엔플러스빌딩 4층 405호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사한국에이엠렌탈이며 2022.04.01 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 창원새마을금고 55,200,000원, 주식회사에이치비렌탈 500,000,000원, 주식회사씨티에이엠 500,000,000원의 근저당권과 압류·가압류가 이어졌고, 황보미의 청구금액 1,790,503원을 기초로 2024.09.10 강제경매가 개시됐습니다.
겉으로 보이는 숫자는 강렬합니다. 감정가 188,000,000원이 9회 유찰돼 11,323,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일·유사 근린시설의 최근 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시세보다 낮은지 비교할 근거가 없습니다. 상가형 집합건물은 주거용 물건보다 임대수익, 공실기간, 업종 적합성, 관리비, 내부 상태와 전유부분의 경계가 가격에 미치는 영향이 큽니다. 이 물건은 특히 경계벽이 없어 가격보다 목적물 특정이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로76번길 20, 4층 405호 (대청동, 엔플러스빌딩) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정 및 현황조사 당시 공실·내부 공사 중 |
| 건물 | 철골·철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 7층 · 4층 405호 · 사용승인 2003.01.21 |
| 소유자 | 주식회사한국에이엠렌탈 (2022.04.01 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 11,323,000원 (9회 유찰·감정가의 6.02%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황보미 / 1,790,503원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 말소 이력과 현행 기준을 분리해야 한다
등기 이력에는 2003.02.14 중소기업은행 근저당권 345,000,000원이 있으나, 이 권리는 2003.03.06 해지로 말소됐습니다. 이후 2006.11.22, 2011.02.08, 2022.04.01 세 차례 임의경매 매각을 거치면서 각 시점의 압류·가압류·근저당권·전세권이 반복적으로 정리됐습니다.
따라서 현재 경매의 권리 흐름은 2022.04.01 주식회사한국에이엠렌탈의 소유권 취득과 같은 날 설정된 창원새마을금고 근저당권 55,200,000원을 현행 기준점으로 검토하는 것이 등기 연혁과 부합합니다. 그 뒤의 주식회사에이치비렌탈·주식회사씨티에이엠 근저당권, 국민건강보험공단·국·창원시 압류, 수협은행·주식회사 오에스비저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 확인된 2명보다 ‘미확인 가능성’이 문제
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형철 2011.02.08~2022.04.01 등기상 소유자 | 2020.07.30 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이귀남 | 2024.05.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인되는 점유 신고자는 2명입니다. 이귀남의 전입일 2024.05.13은 현행 기준점인 2022.04.01보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 김형철은 2011.02.08부터 2022.04.01까지 등기상 소유자였고 전입일은 2020.07.30입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 과거 소유자·채무자와 동일인이므로 정상 임차인인지, 관계인인지, 가장임차인인지부터 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1,132만원이어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 11,323,000원으로 감정가 188,000,000원의 6.02%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 9회 유찰은 단순한 할인 기회가 아니라 시장이 반복적으로 응찰을 보류한 결과이기도 합니다.
현재 숫자상 실질취득은 최저가 11,323,000원과 산정 인수액 0원을 합한 11,323,000원입니다. 다만 이는 미상 임차인 인수, 당해세, 관리비, 측량·구획·내부 공사비를 반영하지 않은 금액입니다. 가격 가점은 해당 비용과 주변 근린시설의 실제 매매·임대사례가 확인된 뒤에만 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,323,000원 가정)
| 주요 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 603,814원 |
| 중소기업은행 근저당권 | 345,000,000원 | 10,719,186원 |
| 장유농업협동조합 근저당권 | 938,000,000원 | 0원 |
| 황보미 강제경매 신청채권 | 1,790,503원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 전체 채권액은 4,474,037,612원, 채권자 예상배당은 10,719,186원, 미배당은 4,463,318,426원입니다. 이 미배당액은 낙찰자의 인수액이 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 대청공원 북동측 인근으로 아파트와 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북측 약 12m 도로와 접하는 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(장유지구·중심상업)이며, 토지 공시지가는 2,153,000원/㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 지하주차장, 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트처럼 표준화된 거래가격을 적용하기 어렵고, 9회 유찰 이력은 매수층과 사용수요가 제한적일 가능성을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 인접 호실과의 경계벽이 없어 정확한 전유부분 경계를 측량하고, 405호 단독 사용·인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 김형철·이귀남의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
- 미상 임차인 탐문. 매각물건명세서의 대항력 있는 임차인 가능성 기재를 해소하기 전에는 인수액 0원을 확정값으로 보지 마세요.
- 김형철의 지위. 과거 소유자와 동일인인 만큼 정상 임차인인지, 법인과의 관계인인지, 가장임차인인지 확인해야 합니다.
- 권리순위 재검증. 2003년 근저당권 말소와 세 차례 경매 매각 이력을 반영해, 현재 유효한 말소기준권리와 배당순위를 최신 등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 국민건강보험공단·국·창원시 압류가 있으므로 당해세와 체납세액의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 공사·복구비. 감정 및 현황조사 당시 내부가 공사 중이었으므로 현재 상태와 사용승인·소방·전기·급배수 복구 범위를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 동일 건물 및 인근 근린시설의 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 허용 업종을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공실 상가의 장기 체납 관리비와 공용부분 승계 범위를 관리단 또는 번영회에 확인하세요.
맺으며 — “6% 가격”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
이 물건은 감정가 188,000,000원에서 11,323,000원까지 내려온 9회 유찰 근린시설입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 거래가격이 없어 시세보다 싸다고 판단할 수 없고, 조사 당시 공실·공사 중이었으며 인접 호실과의 경계도 불분명합니다. 확인된 점유 신고 2명 중 한 명은 과거 소유자와 동일하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 데다 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 기재도 남아 있습니다.
현재 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 미상 대항임차인과 당해세가 추가로 확인되지 않는다는 전제입니다. 권리순위 또한 오래된 말소·경매 매각 이력이 복잡하게 얽혀 있으므로 현재 유효 등기만 다시 추려야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 405호의 정확한 경계, 실제 점유관계, 복구비와 임대 가능성입니다. 그 네 가지가 확인되기 전까지는 감정가의 6.02%도 안전마진으로 인정하기 어렵습니다.
