96,435,000원
창원지방법원 2024타경112922. 김해시 주촌면 내삼리 1226-10 소재 대지·토지 물건으로, 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 토지면적은 295.0㎡, 지목은 ‘대’, 토지이용상황은 ‘주거기타’입니다. 목록 7은 공부상 제2종근린생활시설이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 청명페트주식회사이고, 중소기업은행이 4,851,877,426원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
표면상 가격은 크게 낮아졌습니다. 감정가 439,304,380원 대비 현재 최저가는 96,435,000원으로 시나리오상 감정가의 22%입니다. 그러나 실거래·최근 시세 자료가 없고, 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상입니다. 낙찰가가 낮아도 미배당 임차보증금을 인수하면 실질취득액은 그만큼 증가하므로, 현재 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경112922 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1226-10 · 경상남도 김해시 주촌면 서부로1409번길 87-1 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 목록 7 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 주택 |
| 토지 | 295.0㎡ · 지목 대 · 주거기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 청명페트주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 439,304,380원 / 96,435,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,851,877,426원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 김해등기소 · 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리부터 다시 확인해야 한다
2020.12.29 설정된 하나은행 근저당 3건은 2022.05.27 말소됐고, 2022.03.24 설정된 하나은행 근저당도 같은 날 말소됐습니다. 현재 등기 나열상 존속 담보권 후보는 2022.05.26 중소기업은행 근저당 2건이며, 이후 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 중소기업은행 8번 근저당 중 1,300,608,367원은 2024.11.01 기술보증기금에 일부 이전됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 선순위 가능 보증금이 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 청명페트(주), 김한규 | 미상 | 2019.01.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유미숙 | 전체 | 2022.11.07 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
청명페트(주), 김한규의 전입일은 2019.01.14로, 요약상 말소기준일인 2020.07.30보다 앞서고 등기 나열상 존속 담보권 후보인 2022.05.26보다도 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유개시일과 점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
유미숙은 2022.11.07 전입해 말소기준 후보보다 늦고, 2024.10.11 배당요구를 했습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 분류되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 배당액은 확정할 수 없습니다.
③ 시세·가격 판단 — 22%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 대비 현재 최저가 비율은 시나리오상 22%이고 5회 유찰됐습니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 등 비교 가능한 거래자료가 없습니다. 대지·토지와 현황 주택, 공부상 근린생활시설, 제시외 건물이 일괄매각되는 복합 물건이므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 96,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,135,830원 |
| 을구 1번 근저당 · 광안신용협동조합 | 396,000,000원 | 94,299,170원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,592,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 396,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 660,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 1,920,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 중소기업은행 | 3,252,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김승범 | 252,634,640원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,278,760원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사인천마대 | 10,848,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 1,268,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 12,868,861,400원 중 계산상 배당액은 94,299,170원, 미배당액은 12,774,562,230원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 계산상 배당액은 0원입니다. 다만 이 표는 2020.12.29 말소 기재가 있는 광안신용협동조합 근저당을 선순위로 배당한 값이므로, 실제 순위가 달라지면 배당결과도 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 점유자의 인수 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 22% | 96,435,000원 | 94,299,170원 | 12,774,562,230원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 15% | 67,504,500원 | 65,889,419원 | 12,802,971,981원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 11% | 47,253,150원 | 46,002,593원 | 12,822,858,807원 | 0원 |
각 회차 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금이 계산에 들어가지 않은 결과입니다. 대항력 가능 점유자의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 배당되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다.
⑥ 토지·이용상태·환금성 메모
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지형상. 면적 295.0㎡, 평지의 부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 402,100원/㎡입니다.
- 이용상태 불일치. 목록 7은 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중입니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함돼 토지·건물별 점유관계와 매각대상 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 환금성. 대지·토지, 현황 주택, 공부상 근린생활시설, 제시외 건물이 결합된 복합 물건이며 5회 유찰된 상태입니다. 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 금융취급 범위를 보수적으로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 광안신용협동조합 을구 1번 근저당의 2020.12.29 말소 여부와 실제 최선순위 존속권리를 확인하세요.
- 배당표 재검산. 말소된 근저당이 선순위 배당에 포함된 이유를 확인하고 실제 채권 잔액·공동담보 배당관계를 다시 계산해야 합니다.
- 청명페트(주), 김한규 점유 확인. 2019.01.14 전입의 실제 점유자, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 유미숙 배당요구 확인. 2024.10.11 배당요구의 보증금과 확정일자, 최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
- 현황과 공부 차이. 목록 7의 제2종근린생활시설을 주택으로 사용하는 데 따른 인허가·용도변경·원상회복 문제를 확인하세요.
- 제시외 건물. 포함 범위, 구조, 면적, 소유관계와 사용승인 여부를 매각목록 및 감정평가서에서 특정하세요.
- 현장점유. 토지와 각 건물의 실제 사용자를 현장에서 확인하고 인도·명도 범위를 구분하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 22%만으로 싸다고 판단하지 말고 토지와 현황 건물의 개별 가치, 철거·정리비용, 금융 가능액을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “22%는 안전마진이 아니라 확인 과제다”
이 물건은 5회 유찰돼 최저가가 96,435,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 확인되는 핵심은 낮은 가격이 아니라 실질취득액을 계산할 수 없다는 점입니다. 2019.01.14 전입한 청명페트(주), 김한규의 보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수액이 미상이고, 2020.07.30 광안신용협동조합 근저당을 말소기준으로 잡은 계산과 2020.12.29 말소 기재도 서로 맞지 않습니다.
또한 대지·토지와 현황 주택, 공부상 제2종근린생활시설, 제시외 건물이 일괄매각됩니다. 최근 거래자료도 없어 감정가 대비 22%만으로 시세 메리트를 평가할 수 없습니다. 가격은 낮지만 권리와 이용상태가 닫히지 않은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 입찰가가 아니라, 선순위 임차보증금과 실제 말소기준을 먼저 확정하는 데 있습니다.