6,113,000원
창원지방법원 2024타경113291. 창원시 의창구 동읍 ‘창원1차비룡벨로스텔라’ 9층 902호, 전용 48.7657㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가 145,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가는 6,113,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자를 그대로 매입가격으로 보면 안 됩니다. 임차인 최아라의 전입일은 2021.02.05, 확정일자는 2021.01.12로 말소기준인 2021.11.30 가압류보다 앞섭니다. 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이므로 배당으로 회수하지 못하는 금액은 낙찰자에게 승계됩니다.
현재 최저가 6,113,000원에서 집행비용 510,034원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 5,602,966원입니다. 보증금 잔액 114,397,034원이 남으므로, 낙찰자의 실질취득은 6,113,000원 + 114,397,034원 = 120,510,034원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄고 인수액은 늘어나기 때문에 총액은 임차보증금 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경113291 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 9층 902호 (창원1차비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 48.7657㎡ · 14층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 6,113,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 132,369,559원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
말소기준은 2021.11.30 등기된 국가의 가압류입니다. 그보다 앞선 2021.01.12 임대차계약·확정일자와 2021.02.05 전입·점유를 갖춘 임차인 최아라는 대항력과 우선변제권을 모두 보유합니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는 권리로 명시돼 있어, 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
2018년에 설정됐던 디에이치저축은행·솔브레인저축은행·부산장우신용협동조합의 근저당권과 두 차례 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 창원시 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최아라 | 주택 전부 | 120,000,000원 | 2021.02.05 2021.01.12 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.20억
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 6,113,000원 | 114,397,034원 | ≈ 보증금 120,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 4,279,100원 | 116,197,924원 | ≈ 보증금 120,000,000원 |
| 12회 유찰 시 | 2,995,370원 | 117,458,547원 | ≈ 보증금 120,000,000원 |
11회와 12회까지 더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 매수인 인수액은 116,197,924원과 117,458,547원으로 증가합니다. 따라서 추가 유찰은 표면 최저가만 낮출 뿐, 실질취득비용을 의미 있게 낮추지 못합니다.
④ 시세 비교 — 611만원이 아니라 약 1.20억과 비교
창원1차비룡벨로스텔라 전용 48.77㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 127,633,333원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 141,500,000원과 최신 거래 144,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 41.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.77㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2023.01 | 48.77㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2022.08 | 48.77㎡ | 7 | 99,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.77㎡ | 2건 | 141,500,000원 |
현재 회차의 실질취득 120,510,034원은 최근 12개월 평균 141,500,000원의 약 85.2%, 임차보증금 120,000,000원을 기준으로 보면 약 84.8% 수준입니다. 최신 거래 144,000,000원보다도 낮아 표면 최저가를 제거한 뒤에도 일정한 가격 차이는 남습니다. 다만 39세대 규모, 10회 유찰, 확인된 실거래 3건이라는 조건을 고려하면 거래가격만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 6,113,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 510,034원 |
| 1. 임차인 최아라 보증금 | 120,000,000원 | 5,602,966원 |
| 2. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 132,369,559원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 114,397,034원은 매수인 인수 대상으로 계산됐습니다. 국의 가압류 채권액은 확정되지 않아 배당 계산에서 제외됐고, 한국주택금융공사의 청구금액 132,369,559원도 현재 가정에서는 배당되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 14층 건물의 9층 902호입니다.
- 입지. 창덕중학교 북측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남측으로 대로3류와 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며, 상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지의 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 917,800원/㎡입니다.
- 환금성. 2018.03.30 사용승인, 39세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 3건입니다. 10회 유찰 이력까지 고려해 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황과 관리상태를 정확히 확인하지 못했으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 6,113,000원이 아니라 인수액을 포함한 120,510,034원을 현재 회차의 자금부담으로 계산하세요.
- 추가 유찰 착시. 낙찰가가 내려가도 임차인 인수액이 증가해 총 취득부담은 보증금 약 120,000,000원에 고정됩니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 서로 대조하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 보증금 반환 조건을 확인하고, 인도와 임차권 말소 절차를 사전에 검토하세요.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 평가이므로 수리비와 관리상태를 현장에서 재점검하세요.
- 관리비·조세. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인하세요.
- 환금성. 39세대 소규모 단지, 실거래 3건, 10회 유찰이라는 조건을 반영해 예상 매도가와 보유기간을 보수적으로 설정하세요.
맺으며 — “611만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 10회 유찰로 최저가는 6,113,000원까지 낮아졌지만, 매수인이 인수할 보증금 부족분은 114,397,034원입니다. 현재 회차의 실질취득은 120,510,034원이고, 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총액은 보증금 120,000,000원 부근에 머뭅니다.
실질취득 기준으로는 최근 12개월 평균 141,500,000원과 최신 거래 144,000,000원보다 낮아 가격 차이가 있습니다. 그러나 39세대 규모, 10회 유찰, 임차권 인수와 점유처리 부담까지 고려하면 단순한 초저가 물건으로 볼 수 없습니다. 표면가격은 극단적으로 낮지만 실질가격은 정상 범위에 가까운 대항력 임차인 인수형입니다. 결론은 최저가는 착시, 실질취득은 약 1.20억입니다.
