창원지방법원 2024타경114027. 김해 무계동 석봉마을부영아파트 907동 15층 1507호입니다. 감정가는 100,000,000원이지만 11회 유찰돼 최저매각가는 2,950,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 권리관계는 정반대입니다. 임차인 천충희는 보증금 110,000,000원, 주민등록 2015.10.12, 점유개시 2015.10.30, 확정일자 2015.09.21이고, 말소기준권리인 2022.05.30 압류보다 앞섭니다. 등기부상 임차권도 2019.11.20 설정되어 있어 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 분석된 권리입니다.
현재 회차 2,950,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정 453,100원을 먼저 제하고 임차인에게 2,496,900원이 배당됩니다. 보증금 110,000,000원 중 남는 107,503,100원은 매수인 인수예상액입니다. 따라서 매수인의 실질취득 추정액은 2,950,000원 + 107,503,100원 = 110,453,100원입니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인 배당이 줄고 인수액이 늘기 때문에, 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 곧바로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경114027 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 금관대로599번길 27, 907동 15층 1507호 (무계동, 석봉마을부영아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 19층 건물 중 15층 |
| 실거래 비교면적 | 47.382㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 소유자 | 주식회사아르에스 (2019.06.12. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 2,950,000원 (11회 유찰, 감정가의 2.95%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천충희 / 121,940,628원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 기준점은 2022.05.30 갑구 7번 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2025.05.20 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 천충희의 주민등록·확정일자·점유 및 2019.11.20 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 임차권등기가 매각으로 소멸하지 않는 권리로 명시되어 있고, 대항력 및 우선변제권이 인정되는 것으로 분석되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계예상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천충희 | 907동 1507호 전부 | 110,000,000원 | 2015.10.12 / 2015.09.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 | 107,503,100원 |
실제 임차인 1명. 천충희는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기부 임차권자이자 배당요구 임차인입니다. 배당요구일은 2019.11.20입니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 2,950,000원이 아니라 실질취득가
석봉마을9단지부영5차 동일 면적 47.38㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 89,945,833원, 최신 거래는 80,000,000원, 표본 최저는 72,000,000원, 최고는 113,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 47.38㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 9 | 113,500,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 18 | 89,850,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 19 | 90,000,000원 |
| 2026.09 | 47.38㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 15 | 87,500,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 13 | 83,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.08 | 47.38㎡ | 2 | 77,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 89,945,833원 |
현재 최저가 2,950,000원은 최근 12개월 평균의 3.3%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 판단하는 지표로 사용할 수 없습니다. 대항력 임차보증금 인수를 포함한 실질취득 추정액 110,453,100원은 최근 12개월 평균의 약 122.8%, 최신 거래 80,000,000원의 약 138.1%입니다. 감정가 100,000,000원 자체도 최근 12개월 평균보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 453,100원 |
| 1. 임차인 천충희 보증금 | 110,000,000원 | 2,496,900원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 천충희 | 121,940,628원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서 임차인 미배당 보증금 107,503,100원이 매수인 인수예상액입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 우선배당 항목이 추가되면 임차인 배당액과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
유찰이 더 돼도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 시나리오 | 최저가 | 인수예상 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 2,950,000원 | 107,503,100원 | 110,453,100원 |
| 12회 유찰 시 | 2,064,999원 | 108,372,171원 | 110,437,170원 |
| 13회 유찰 시 | 1,445,499원 | 108,980,520원 | 110,426,019원 |
11회에서 13회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 계속 내려가지만 미배당 보증금 인수액이 그만큼 커져 실질취득 추정액은 계속 110,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서 추가 유찰은 일반적인 경매물건처럼 큰 가격 개선을 만들어 주지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 장유초등학교 남측 인근이며, 주변은 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 19층 건물 중 15층 1507호. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(장유지구)이며, 대로3류·중로1류·보행자전용도로 등에 접합니다. 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 석봉마을9단지부영5차는 1,578세대, 사용승인 기준일은 2002.05.14입니다.
- 경매 환금성 신호. 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 11.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 일반 실거래 표본은 확인되지만 경매시장에서는 반복 유찰 신호가 강합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담액으로 계산. 현재 회차는 2,950,000원 입찰가격에 107,503,100원 인수예상액을 더한 110,453,100원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 천충희의 2015.09.15 임대차계약, 2015.09.21 확정일자, 2015.10.12 주민등록, 2015.10.30 점유개시, 2019.11.20 임차권등기를 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 천충희이므로 임대차 실체와 121,940,628원 청구채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당표에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 점유상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재중이었고 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 현장 점유와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 12회·13회 유찰 시나리오에서도 실질취득 추정액은 110,000,000원 수준이어서 단순 유찰만으로 가격 메리트가 크게 커지지 않습니다.
맺으며 — “295만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 단 하나입니다. 낙찰가와 실질취득가가 전혀 다른 물건이라는 점입니다. 11회 유찰로 최저가는 2,950,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 천충희의 보증금 110,000,000원이 남아 있고 현재 회차 예상 미배당액은 107,503,100원입니다. 매수인의 실질취득 추정액은 110,453,100원으로, 최근 12개월 평균 89,945,833원과 최신 거래 80,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰돼 낙찰가가 2,064,999원, 1,445,499원으로 내려가더라도 인수액이 108,372,171원, 108,980,520원으로 늘면서 총 부담은 계속 110,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮으니 싸다”가 아니라 “대항력 보증금 승계를 포함하면 최근 시세보다 높은 인수형 사건”으로 판단하는 것이 맞습니다. 11회 반복 유찰까지 고려하면 가격·권리 양쪽 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
