창원지방법원 2024타경115198. 창원시 성산구 양곡동에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 주위에는 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 신청채권자는 창원원예농업협동조합이고 청구액은 1,567,416,591원입니다.
첫인상은 강력한 가격 하락입니다. 최초 감정가에서 3회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 34.3% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 주택 한 채를 단순히 낙찰받는 사건이 아닙니다. 여러 토지와 건물, 제시외 시설이 얽혀 있고, 일부 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 농지취득자격증명과 기존 점유자의 권리를 확인하지 않으면 낙찰 이후 예상하지 못한 부담이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115198 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1091 |
| 건물 등기 표시 | 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1101-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 토지·건물 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 일반목조 아스팔트슁글지붕 1층 |
| 소유자 | 고평석 (단독소유) |
| 감정가 | 6,635,146,240원 |
| 최저매각가 | 2,275,854,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 창원원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,567,416,591원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 시설 일부 포함 · 일부 건물 제외 · 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 단순한 말소형이 아니다
등기상 소유자는 고평석입니다. 과거 여러 차례 설정된 근저당권은 말소된 이력이 있으며, 말소기준으로 제시된 권리는 2023.12.05 창원시 압류입니다. 그 이후 국민건강보험공단의 압류와 창원원예농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능·미상
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 박주현이 점유자로 확인됩니다. 점유 범위는 큰방·다락방·창고 일부·부엌이며 공동점유로 기재되어 있습니다. 배당요구는 확인되지만, 전입신고일과 확정일자 및 보증금 액수를 확정할 수 없어 법률상 대항력과 우선변제권의 존재 여부를 판단할 수 없습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주현 | 큰방·다락방·창고 일부·부엌 (공동점유) | 2025.02.04 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
특히 박주현의 점유 부분에 다락방과 창고가 포함되어 있어, 점유 범위가 어떤 건물과 시설에 해당하는지도 중요합니다. 매각에 포함되는 건물과 제외되는 건물의 구분, 공동점유의 실제 형태, 인도 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 큰 할인율과 가격 메리트는 다르다
현재 최저매각가 2,275,854,000원은 감정가 6,635,146,240원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 사실은 가격이 크게 낮아졌음을 보여주지만, 이 비율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 34.3% | 2,275,854,000원 | 미상 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,593,097,800원 | 미상 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 1,115,168,460원 | 미상 |
유찰 시 가격은 회차별 가정이며, 실제 매각기일·가격 변경은 법원 공고로 확인해야 합니다. 모든 회차에서 미확정 보증금 및 인수 위험이 별도로 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,275,854,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배분 |
|---|---|---|
| 집행비용 (추정) | — | 25,158,540원 |
| 창원원예농업협동조합 (신청채권자) | 1,567,416,591원 | 0원으로 계산 |
| 소유자 교부 (계산상 잔여) | — | 2,250,695,460원 |
위 표는 제공된 배당 산식의 배분 결과를 표시한 것으로 실제 법원 배당표가 아닙니다. 신청채권자 청구액 1,567,416,591원이 배당 계산에 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 배당·우선변제액도 반영되지 않았습니다. 계산상 소유자 잔여액을 실제 교부 가능액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 매각 포함·제외 시설 — 일괄매각의 함정
이 사건의 매각물건명세서에는 여러 제시외 시설이 포함되는 한편, 일부 건물과 시설이 매각에서 제외된다고 명시되어 있습니다. 토지 위에 건물이 존재한다고 해서 그 건물이 모두 낙찰자 소유가 되는 것은 아닙니다.
| 구분 | 시설 및 범위 | 매각 관계 |
|---|---|---|
| 제시외 수목 | 목록상 제시외 수목 다수 | 포함 |
| 제시외 건물 | 11-1 ~ 11-2 | 포함 |
| 태양열설비 | 11-3 | 포함 |
| 다락 | 목록 11 건물에 소재 | 건물 포함 평가 |
| 계사·창고 | 목록 19 지상 (감정서상 ㄱ·ㄴ) | 제외 |
| 간이주택·창고 | 목록 20 지상 (감정서상 ㄷ·ㄹ) | 제외 |
⑥ 농지취득자격증명 — 입찰보증금 위험
매각물건명세서에 따르면 목록 1~9 및 목록 21~25는 농지취득자격증명이 필요합니다. 특히 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시되어 있습니다.
⑦ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양곡동 관음사 남동측 인근에 위치하며 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 감정상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 버스정류장과 운행횟수를 고려한 대중교통 여건도 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용 중이며 일반목조 아스팔트슁글지붕의 1층 건물입니다. 위생·급배수 및 난방설비가 있습니다.
- 토지. 확인되는 토지 정보에는 면적 592.0㎡, 지목 '답', 토지이용상황 '전', 저지·부정형·맹지로 표시되어 있습니다. 이는 일괄매각 대상 전체 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 용도 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역이 포함됩니다. 일부 토지는 대로1류에 저촉되는 것으로 조사되었습니다.
- 도로·구거. 목록 14·20 일부는 현황상 도로, 목록 23 일부는 구거입니다. 목록 16·17·18·23은 도로구역에 일부 속해 있으나 그 제한과 관계없이 평가되었습니다.
- 분묘. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있으며, 실제 분묘가 있을 때 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다.
- 환금성. 개발제한구역·농지취득 요건·맹지 표시·도로구역 편입· 제시외 제외 건물 등으로 일반 주거용 부동산보다 활용과 재매각에 제약이 발생할 수 있습니다. 실거래 시세 검증도 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록 1~9 및 21~25의 농지취득자격증명 발급 요건을 사전에 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 가장 직접적인 입찰 위험입니다.
- 점유자 대항력. 박주현의 전입일·보증금·확정일자와 실제 임대차관계를 확인하고, 미배당 보증금 인수 가능성을 검토하세요.
- 근저당권 정리. 2022.04.27 근저당권의 말소 표시와 2025.09.26 권리이전 기록의 관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 배당 원본. 신청채권자 청구액이 배당 산정에 반영되지 않은 상태이므로 예상배당액과 매수인 인수액을 다시 검증하세요.
- 제외 건물. 목록 19·20의 계사·창고·간이주택 등이 낙찰 후 토지 사용에 어떤 제한을 주는지 확인하세요.
- 분묘 가능성. 현장조사와 관련 권리 확인을 통해 분묘기지권이 성립할 여지가 있는지 검토하세요.
- 개발제한구역. 토지별 용도와 기존 건물의 이용 가능 범위를 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 도로구역·구거. 도로구역에 속한 부분과 현황상 도로·구거 면적이 실제 이용가치에 미치는 영향을 확인하세요.
- 매각 범위. 양곡동 1091과 건물 등기 표시 1101-3, 일괄매각 필지 및 시설별 포함·제외 여부를 대조하세요.
- 실질취득액. 최저가에 인수 가능 보증금·명도비·기타 비용을 반영한 후 실제 활용 가능한 부동산 가치와 비교하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 안전한 할인”
이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 3회 유찰로 감정가 대비 34.3%까지 낮아진 최저매각가입니다. 그러나 가격이 낮아졌다는 사실과 그 가격에 취득할 가치가 있다는 판단은 다릅니다.
점유자 박주현의 보증금 및 대항력 여부가 미확정이고, 근저당권의 말소·이전 기록도 대조가 필요합니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수보증금을 돌려받지 못할 수 있으며, 일부 건물은 매각에서 제외됩니다. 여기에 개발제한구역·도로구역·분묘 가능성과 실제 배당계산의 불확실성까지 겹칩니다.
현재 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 감정가 대비 할인율만을 이유로 높은 평가를 줄 수 없으며, 권리 원본 확인, 농취증 발급 가능성, 제외 건물 처리, 실제 시세와 토지 활용가치 검증이 선행되어야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 취득하고 얼마를 부담하며 어떻게 이용할 수 있는지를 확정하는 데 있습니다.
