창원지방법원 2024타경115198. 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 소유자는 고평석이고, 등기부 건물 소재는 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1101-3입니다. 현재 계산상 말소기준권리는 2023.12.05. 창원시 압류이며, 그 뒤 2023.12.15. 국민건강보험공단 압류와 2024.11.06. 창원원예농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 순위만으로 끝나지 않습니다. 박주현이 큰방·다락방·창고 일부·부엌을 공동점유하고 있고 배당요구는 했지만, 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당계산상 인수액이 0원으로 표시돼 있더라도, 실제 입찰 판단에서는 임차인의 선순위 대항력 가능성을 별도로 배제해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경115198 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1091 |
| 등기부 건물 소재 | 경상남도 창원시 성산구 양곡동 1101-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 지목 답 · 토지이용상황 전 · 592.0㎡ · 저지 · 부정형 · 맹지 |
| 감정가 / 최저가 | 6,635,146,240원 / 3,251,221,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 소유자 | 고평석 · 단독소유 |
| 신청채권자 / 청구액 | 창원원예농업협동조합 / 1,567,416,591원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 확인은 별개
2008년부터 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당 3건, 진해농업협동조합 근저당 2건, 마산시농업협동조합·농협은행·북부산농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.04.27. 설정된 창원원예농업협동조합 근저당권 채권최고액 1,716,000,000원도 등기자료상 이미 말소로 표시돼 있으며, 2025.09.26. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 기록돼 있습니다.
② 임차인 — 박주현의 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주현 | 큰방, 다락방, 창고일부, 부엌(공동점유) | 2025.02.04. 배당요구 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박주현은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수도, 인수 없음으로 확정할 수도 없습니다. 배당요구는 2025.02.04.에 했으나 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다.
③ 매각조건 — 농취증·제외건물·분묘 가능성이 핵심
- 일괄매각. 제시외 수목, 제시외 건물, 제시외 태양열설비가 각 매각에 포함됩니다.
- 다락. 물건 11 건물에 소재하는 다락은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 목록 19 지상 계사 및 창고, 목록 20 지상 간이주택 및 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 최저가 제한. 목록 19·20의 최저매각가격은 매각에서 제외되는 건물들로 인해 제한받는 금액입니다.
- 분묘 가능성. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 존재할 경우 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1~9 및 목록 21~25는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않습니다.
- 현황 차이. 목록 14·20 일부는 현황 도로, 목록 23 일부는 현황 구거입니다.
- 도로구역. 목록 16·17·18·23은 도로구역에 일부 속하지만 이에 구애없이 평가됐습니다.
④ 토지·입지 — 개발제한구역과 맹지 조건
감정평가상 본건은 경상남도 창원시 성산구 양곡동 소재 관음사 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다. 차량 출입은 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
| 용도지역 | 개발제한구역 · 자연녹지지역 |
|---|---|
| 가축사육 | 가축사육제한구역 |
| 지목 / 이용상황 | 답 / 전 |
| 면적 | 592.0㎡ |
| 지형 | 저지 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 공시지가 | 114,800원/㎡ |
| 공부와 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 없음 |
⑤ 예상배당표 (매각가 3,251,221,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,912,210원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,216,308,790원 |
현재 배당계산에는 채권자 배당액이 잡혀 있지 않고, 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있습니다. 신청채권자 청구액은 1,567,416,591원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 실제 배당과 인수 여부는 임차관계·세금·배당요구 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,251,221,000원 | 3,216,308,790원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,275,854,700원 | 2,250,696,153원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,593,098,290원 | 1,574,767,307원 |
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 박주현의 전입신고일·보증금·확정일자·임대차계약과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1~9 및 21~25에 필요한 증명을 기한 내 확보할 수 있는지 선확인해야 합니다.
- 매각 제외 건물. 목록 19·20 지상의 제외 건물이 토지 이용과 인도에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 분묘 조사. 육안으로 확인되지 않는 분묘 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 도로·구거·맹지. 목록별 실제 진입로와 도로구역·구거 현황을 지적도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 개발제한구역. 자연녹지지역·개발제한구역 조건에서 가능한 이용과 허가 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 수목·건물·태양열설비의 포함 범위와 제외 물건을 구분해 인도대상을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리·이용 가능성 확인이 먼저
이 사건은 감정가 6,635,146,240원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 3,251,221,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없고, 임차인 박주현의 전입신고일과 보증금도 미상입니다. 여기에 농지취득자격증명, 개발제한구역, 맹지, 매각 제외 건물, 분묘 가능성, 일부 도로·구거 현황이 동시에 얽혀 있습니다. 따라서 감정가 49%라는 할인율은 매력의 근거가 아니라 조사 시작점으로 보는 편이 맞습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 인수 여부와 실제 이용 가능 범위를 확정해야 하는 사건입니다.
