창원지방법원 2024타경116092. 김해시 생림면 나전리의 공장·사무실·자원순환관련시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 물품 제조공장, 휴게실·사무실, 폐기물재활용시설이며 각 건물은 현황 공실로 조사됐습니다. 다만 현황조사에는 사단법인한국장애인녹색재단경남지부가 2021.06.23. 전입신고한 점유자로 확인됩니다. 말소기준 경남은행 근저당의 설정일 2023.07.21.보다 빠르므로 대항력 가능성이 있으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액은 최종 확정할 수 없습니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후에 설정된 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행· 서울보증보험·현대커머셜의 가압류와 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기부에 표시된 권리만이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금이 낙찰대금에서 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으므로, 최저가 958,106,000원만으로 취득원가를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116092 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 나전리 788-2, 789-1 제1동 · 경상남도 김해시 생림면 생림대로 544-21 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장(물품 제조공장) · 휴게실·사무실 · 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) |
| 이용상태 | 각 건물 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사동건기업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,368,723,500원 / 958,106,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,400,246,073원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 토지 | 계획관리지역 · 공장용지 · 공업용 · 1,289㎡ · 공시지가 304,300원/㎡ |
| 매각조건 | 일괄매각 · 기계기구 및 제시 외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
등기상 말소기준은 2023.07.21. 설정된 경남은행 근저당권 1,457,500,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐던 신한은행·하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 가압류 6건, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 경남은행의 경매 청구액 1,400,246,073원은 채권최고액 1,457,500,000원 이내입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사단법인한국장애인녹색재단경남지부 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 조사된 점유자 1명입니다. 점유 부분과 사용 용도도 미상이며, 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 감정평가상 각 건물은 공실로 기재됐지만 현황조사에는 점유자가 포착돼 있으므로, 실제 사용·점유 상태와 법인등록 또는 전입신고의 효력을 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%는 시세 할인율이 아니다
현재 회차 최저가는 감정가 1,368,723,500원의 70%인 958,106,000원입니다. 그러나 이 물건은 공장·사무실·폐기물재활용시설과 토지를 묶은 비주거용 일괄매각 물건으로, 개별 조건을 비교할 실거래 기준이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
특히 기계기구와 제시 외 건물이 포함되고, 공장과 자원순환관련시설의 활용 가능성은 인허가, 설비 상태, 환경규제, 진입도로, 실제 점유 상태에 따라 달라집니다. 감정가 할인율보다 정상화 비용과 선순위 점유자 인수액을 포함한 총투입비가 가격 판단의 기준이 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 958,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,981,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,457,500,000원 | 946,124,940원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 471,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 215,846,370원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 86,696,814원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,189,598원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 현대커머셜 주식회사 | 50,607,261원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 946,124,940원이 경남은행에 배당되고, 후순위 가압류 채권자는 배당받지 못하는 계산입니다. 총 채권부족액은 1,666,215,103원입니다. 다만 보증금 미상 점유자의 배당과 매수인 인수액이 확정되지 않았으므로 실제 배당과 취득부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 물품 제조공장, 1층 휴게실·2층 사무실, 폐기물재활용시설로 구성되며 각 건물은 현황 공실입니다.
- 주위환경. 하사촌소류지 남측 인근으로 중·소규모 공장, 근린생활시설, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 계획관리지역의 공업용 토지로 면적은 1,289㎡이며 평지·부정형·세로한면 조건입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 건물이며 제반 위생설비·급배수설비·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 일괄매각. 기계기구 및 제시 외 건물이 포함돼 있어 실제 수량·사양·가동 상태와 소유관계를 대조해야 합니다.
- 공부 차이. 기호 5 토지는 등기사항증명서상 지목이 ‘답’이지만 토지대장과 현황은 ‘도로’이며 부동산표시변경등기신청이 필요합니다.
- 환금성. 공장과 폐기물재활용시설은 용도와 인허가 조건에 맞는 수요자가 제한돼 주거용 물건보다 매각기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 사단법인한국장애인녹색재단경남지부의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인하세요.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰가에 미배당 보증금과 명도비용이 더해지는 경우를 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 공실 여부 현장 대조. 감정평가상 공실과 현황조사상 점유자 기록이 함께 존재하므로 건물별 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 기계기구 확인. 일괄매각 대상 기계기구의 목록·현존 여부·가동 상태·철거 또는 수리비를 점검하세요.
- 제시 외 건물 확인. 포함되는 제시 외 건물의 위치·면적·적법성·활용 가능성을 현황도와 대조하세요.
- 지목 변경등기. 기호 5 토지의 등기상 ‘답’과 토지대장·현황상 ‘도로’ 차이에 따른 변경등기 절차와 비용을 확인하세요.
- 인허가·환경규제. 폐기물재활용시설의 영업 가능 여부와 배출시설설치제한지역 등 규제 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 시장가 조사. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 인근 공장·토지의 실제 매매사례와 임대수익성을 별도로 조사하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·기계기구 목록·토지대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 소멸과 인수 위험을 분리해서 봐야 한다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞서 전입신고한 점유자 1명의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 금액은 아직 확정되지 않았습니다.
최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 점도 곧바로 가격 메리트로 연결되지 않습니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없고, 공장·사무실·폐기물재활용시설의 정상화 비용, 기계기구 상태, 제시 외 건물, 환경·인허가 규제, 지목 변경등기까지 확인해야 하기 때문입니다. 결론은 등기권리 소멸은 확인, 실질취득비용과 사업성은 보류입니다. 점유자 보증금과 현장 이용상태를 확정하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰 판단을 내려서는 안 됩니다.
