10,841,000원
창원지방법원 2024타경116337. 창원2차비룡벨로스텔라 4층 401호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 반복 유찰로 매우 낮아진 최저매각가가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력을 갖춘 임차인입니다. 문은숙은 보증금 160,000,000원, 확정일자 2021-02-04, 전입일자 2021-02-23이고 배당요구도 했습니다. 그러나 현재 매각가 가정에서는 보증금 전액을 배당받지 못해 부족분을 매수인이 인수합니다.
말소기준권리는 2021-11-30의 갑구 4번 가압류입니다. 임차인의 전입일이 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조입니다. 최저가 하락이 곧 실질취득 하락으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경116337 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 909, 4층 401호 (창원2차비룡벨로스텔라) |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관 |
| 층 / 구조 | 14층 건물 내 4층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 비룡건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 10,841,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 190,020,378원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2021-11-30 갑구 4번 가압류입니다. 이후 북부산새마을금고 가압류, 창원시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 매각으로 말소 대상이지만, 임차인 문은숙은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있습니다. 따라서 등기 말소와 별개로 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문은숙 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2021-02-23 확정 2021-02-04 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득과 비교
창원2차비룡벨로스텔라의 최근 12개월 거래 표본은 3건, 평균은 126,116,666원입니다. 최신 거래는 2025.02 · 91,350,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 55.5% 높은 흐름입니다. 하지만 이 사건의 실질취득은 대항력 보증금 때문에 약 160,000,000원 수준이므로, 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 높은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 62.86㎡ | 3 | 91,350,000원 |
| 2024.09 | 62.86㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 69.93㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 126,116,666원 |
전체 거래 표본은 11건으로 평균 93,375,454원, 최저 60,320,000원, 최고 187,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서도 실질취득 약 160,000,000원은 최근 시세보다 높은 편입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,841,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 595,138원 |
| 1. 임차인 문은숙 보증금 | 160,000,000원 | 10,245,862원 |
| 2. 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 북부산새마을금고 | 2,461,594,040원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 190,020,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 현 회차 예상 미배당액은 149,754,138원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창덕중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2·현관 등입니다.
- 도로. 공동주택 남측으로 대로3류와 접합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·제1종일반주거지역이며, 상대보호구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 규모. 창원2차비룡벨로스텔라는 39세대이며 준공일은 2018-03-30입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 10,841,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 임차보증금 미배당 인수까지 합친 실질부담을 기준으로 보세요.
- 임차보증금 확인. 문은숙의 보증금은 160,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 회차가 더 내려가도 구조는 동일. 10회 유찰 시 매각가는 7,588,699원, 예상 인수액은 152,947,898원이고, 11회 유찰 시 매각가는 5,312,089원, 예상 인수액은 155,183,529원입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 126,116,666원, 최신 거래 91,350,000원과 실질취득 수준을 비교해야 합니다.
- 내부 확인. 감정 당시 부재중 잠금으로 내부구조와 이용상태는 관련 공부와 탐문조사를 기준으로 평가됐으므로 현황 재확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 거래를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 내려가지 않는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 180,000,000원짜리 아파트가 9회 유찰돼 최저매각가 10,841,000원까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 문은숙의 보증금은 160,000,000원이고, 현 회차 배당으로 돌려받지 못하는 149,754,138원을 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 같은 구조입니다. 매각가가 7,588,699원으로 내려가면 인수액은 152,947,898원으로 늘고, 5,312,089원으로 내려가면 인수액은 155,183,529원으로 늘어납니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락분만큼 임차인 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 가격 판단의 중심은 최저가가 아니라 약 160,000,000원 수준의 실질취득이며, 이는 최근 12개월 평균 126,116,666원과 최신 거래 91,350,000원보다 높습니다. 반복 유찰 숫자만으로 가격 메리트가 커졌다고 볼 수 없는 사건입니다.
