최저가 15,488,000원의 착시 — 인수금을 더한 실질취득은 160,678,784원

창원지방법원 2024타경116337. 창원2차비룡벨로스텔라 4층 401호, 현황 공동주택인 아파트입니다. 감정가는 180,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 최저매각가는 15,488,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 9%에 아파트를 취득하는 것처럼 보이지만, 실제 권리구조는 정반대입니다. 이 물건에는 전입일이 2021.02.23인 대항력 임차인 문은숙이 있고, 임차보증금은 160,000,000원입니다.

말소기준권리는 2021.11.30. 접수된 국가의 가압류입니다. 문은숙의 전입신고와 점유는 이보다 앞서며, 확정일자도 2021.02.04.입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 낙찰자가 인수합니다. 현재 최저가에서 임차인 예상배당액은 14,809,216원에 그치고, 나머지 145,190,784원이 매수인 부담으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 최저가보다 큰 임차보증금 인수

국가 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 북부산새마을금고 가압류, 창원시 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 동래세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 문은숙은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로, 후순위 임차권등기의 등기 말소 여부와 별개로 보증금 미회수액이 낙찰자에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

문은숙은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2021.02.23.이 말소기준 2021.11.30.보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받습니다. 다만 현재 매각대금이 보증금보다 크게 낮아 전액 배당은 불가능합니다.

③ 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 160,000,000원 수준

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 전체 경제적 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

창원2차비룡벨로스텔라의 실거래 11건 전체 평균은 93,375,454원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 집계상 최근 12개월 거래 3건 평균은 126,116,666원이고, 최신 거래는 2025.02. 3층 62.86㎡의 91,350,000원입니다.

최저매각가만 비교하면 최근 12개월 평균의 12.3%에 불과하지만, 이는 인수액을 제외한 무의미한 수치입니다. 실제 부담 160,678,784원은 최근 12개월 평균 126,116,666원보다 높고, 최신 거래 91,350,000원도 크게 웃돕니다. 최근 거래군의 평균은 과거 거래군보다 55.5% 높지만, 최근 3건 자체도 91,350,000원에서 187,000,000원까지 편차가 큽니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 15,488,000원 가정)

임차인 문은숙의 보증금 부족분 145,190,784원은 매수인이 인수합니다. 후순위 채권자의 채권 부족액은 매수인 인수액과 별개이며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창덕중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 공동주택 남측으로 폭 25m~30m의 대로3류와 접합니다.
• 이용상태. 방3, 거실, 주방·식당, 욕실2, 현관 등을 갖춘 공동주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 근린상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 상대보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 내부는 부재중 잠금으로 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 39세대 규모이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 7.8회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 총액 확인. 현재 회차 기준 실질취득액은 160,678,784원입니다.
• 임차인 배당잔액 확인. 실제 배당표와 배당기일 결과에 따라 문은숙의 미배당 보증금 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 대항력 원본 대조. 전입세대확인서, 주민등록 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기명령 원본을 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 유찰될수록 매각가는 낮아지지만 임차보증금 인수액이 커져 실질취득액은 거의 줄지 않습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 부재중 잠금으로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 하자와 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당 외 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 최신 거래 91,350,000원과 최근 12개월 평균 126,116,666원을 기준으로 층·면적·상태 차이를 재검토해야 합니다.

맺으며 — “15,488,000원짜리 아파트”가 아니다

이 물건은 8회 유찰돼 최저매각가가 15,488,000원까지 내려왔지만, 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 여기에 임차보증금 미배당액 145,190,784원을 더한 160,678,784원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어나기 때문에 전체 부담은 계속 160,000,000원 수준에 머뭅니다.

그 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 126,116,666원과 최신 거래 91,350,000원을 웃돕니다. 감정가 180,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 39세대 규모와 평균 7.8회 유찰, 낙찰률 0.0%도 환금성 판단을 보수적으로 만들 요소입니다. 결론은 명확합니다. 최저가에는 매력이 있어 보이지만, 인수금을 포함한 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상인 대항력 임차인 인수형 물건입니다.