창원지방법원 2025타경40. 창원시 진해구 용원동 750에 소재하는 주택과 토지의 경매입니다. 감정평가서상 건물은 1983년 사용승인된 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택이고, 현재 이용상태는 주택이지만 장기간 공가로 방치되어 관리상태가 불량한 것으로 조사됐습니다. 토지면적은 147.0㎡이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

숫자만 보면 감정가 약 1억 1,470만원이 2,754만원까지 떨어졌으니 강한 가격 매력이 있는 것처럼 보입니다. 하지만 그 감정가가 현재 실제 매매가능가격을 의미하는 것은 아닙니다. 차량이 진입할 수 없고, 건물의 노후·공가 상태가 심하며, 토지 경계도 전문 측량이 필요한 상황입니다. 낮은 낙찰금액이 실제 취득·보수·활용 비용의 절감을 보장하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2006.03.16 설정된 의령신용협동조합의 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며, 토지 용원동 750을 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 2017.03.10 설정된 정현주의 근저당권은 채권최고액이 500,000,000원이지만, 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 의창수산업협동조합 및 피조개양식수산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 과거 근저당 채권최고액까지 단순 합산하여 매수인의 인수채무로 취급해서는 안 됩니다. 다만 등기상 권리 소멸과 현장 점유·토지 경계·건물 상태의 해결은 별개입니다.

임차인·점유 조사

조사상 기재된 임차 관련 인원 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 정명자의 실제 임대차계약·점유관계와 보증금 액수는 확정되지 않았습니다.

정명자의 전입일인 2018.12.12는 말소기준일 2006.03.16보다 늦습니다. 전입일 기준으로는 후순위이므로 대항력 없음으로 분류된 자료와 부합합니다. 그러나 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위 및 임대차 성립관계가 확인되지 않았으므로 대항력·우선변제 및 실제 인수위험의 최종 판단은 보류해야 합니다. 공가 조사 결과만으로 정명자의 권리관계가 모두 해소됐다고 볼 수도 없습니다.

② 가격 판단 — 76% 하락이 곧 시세차익은 아니다

현재 최저매각가격은 27,540,000원으로 감정가 114,700,980원의 24.01%입니다. 4차례 유찰된 결과이지만, 동일 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

추가 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 채권자 측 부족분이며, 매수인이 그대로 승계할 금액이 아닙니다. 모든 회차에서 배당모형상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,540,000원 가정)

집행비용 895,720원은 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준으로, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제금 등은 반영되지 않았습니다.

현재 매각가 기준 집행비용을 제외한 26,644,280원이 의령신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액은 52,635,990원이므로 예상배당액으로는 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 정현주 근저당권에는 배당금이 배정되지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 578,000,000원이며 채권최고액 기준 예상 미배당액은 551,355,720원입니다. 그러나 이 수치가 매수인의 추가 채무를 뜻하지는 않습니다. 근저당권의 매각 소멸과 배당 부족은 구별해야 합니다.

④ 입지·건물·토지 위험 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 용원노인회관 남서측 인근으로, 주변은 기존 주택지대입니다.
• 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통 수준이나 본건까지 차량 등의 접근이 불가능한 것으로 조사됐습니다. 보행 접근로와 실제 이용 가능 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 1983년 사용승인된 시멘트블록조 스레트지붕 단층건으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내부는 벽지·장판 마감이며 목재창호와 샤시창호가 설치되어 있습니다.
• 건물 상태. 장기간 공가상태로 관리상태가 불량합니다. 급수·배수설비는 있으나 정상 사용 가능 여부가 불명확합니다. 실제 보수 범위와 사용 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 토지. 면적 147.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
• 경계. 인접지와의 경계가 불명확하여 정확한 경계확인을 위한 전문 측량이 필요합니다. 면적만으로 실제 사용할 수 있는 범위를 확정해서는 안 됩니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 관련되며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 626,000원/㎡. 공시지가는 개별 토지에 대한 공적 기준가격으로, 이 물건의 현재 실거래가격 또는 실제 매각가능가격을 의미하지 않습니다.
• 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물(2-1)이 포함됩니다. 건물과 토지의 실제 현황 및 제시외 건물의 위치·상태를 함께 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 접근로 확인. 차량 접근이 불가능한 상태이므로 실제 보행 접근 경로, 통행 가능 여부와 물건 이용에 필요한 접근 조건을 확인하세요.
• 전문 측량. 인접지 경계가 불명확합니다. 지적도·현황 및 전문 측량을 통해 실제 토지 경계와 사용 범위를 확인하세요.
• 공가·건물 상태. 1983년 사용승인된 건물이며 장기간 방치됐습니다. 구조체와 지붕, 누수, 급수·배수설비의 상태를 직접 조사하세요.
• 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물(2-1)의 현황과 건물 이용 가능성을 확인하세요.
• 정명자 전입 확인. 2018.12.12 전입자로 기재되어 있습니다. 실제 점유·임대차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준·공동담보 확인. 의령신용협동조합의 2006년 근저당을 기준으로 권리 소멸관계를 확인하고, 관련 토지와 건물의 등기사항을 대조하세요.
• 용도지역 및 제한 확인. 제2종일반주거지역·자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등 제한사항이 실제 사용·보수·재축 가능성에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 타당성 검증. 감정가의 24.01%라는 비율 대신 실제 매매가능가격, 보수 부담, 접근성 및 환금성을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.29 매각예정입니다. 입찰 전 변경·취하·정지 여부와 매각물건명세서의 변동사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 관련 공적 장부를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 싼 물건”

창원지방법원 2025타경40은 권리 소멸구조 자체보다 부동산의 실제 이용가치를 판단하는 일이 더 어려운 사건입니다. 의령신용협동조합의 2006년 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

그런데 감정가 114,700,980원이 4회 유찰 후 27,540,000원까지 내려왔음에도 쉽게 입찰을 권하기 어렵습니다. 차량 접근 불가, 경계 불명, 장기 공가와 관리상태 불량이 겹치기 때문입니다. 정명자의 전입신고는 말소기준 이후지만 임대차·점유 관련 미확인 사항도 남아 있습니다.

현재 가격이 감정가의 24.01%라는 점은 확인되지만, 실거래 시세와의 비교자료가 없어 실제 저평가 여부는 확인되지 않습니다. 추가 유찰을 기다리는 것만으로 이 문제가 해결되지는 않습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 경계 측량, 접근로, 건물 보수 가능성, 실제 점유관계, 처분 가능성을 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 응찰하기 어렵습니다. 권리 말소는 비교적 명확하지만 현물 위험과 환금성 위험이 커서, 현장 확인이 우선인 물건입니다.