감정가의 34%까지 내려왔지만, 가격보다 원본 대조와 현장 확인이 먼저 — 용원동 750

창원지방법원 2025타경40. 창원시 진해구 용원동 750의 토지와 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 147㎡이고 감정평가상 건물 이용상태는 주택·공가입니다. 제시외 건물(2-1)도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가 114,700,980원에서 세 차례 유찰돼 최저가는 39,343,000원까지 내려왔지만, 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 34.3%일 뿐입니다. 최근 실거래 비교 없이 이를 곧바로 시세 할인율로 읽을 근거는 없습니다.

권리 쪽에서는 전입자 정명자의 전입신고일이 2018.12.12로 확인됩니다. 등기 내역상 현재 존속하는 선순위 근저당 후보인 의령신용협동조합 근저당권의 설정일 2006.03.16보다 늦으므로 대항력은 없고 낙찰자가 보증금을 승계하지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 해당 여부와 실제 점유 상태는 매각물건명세서 및 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원이지만 말소기준 원본 대조가 필요하다

등기 순서와 말소 내역만 놓고 보면, 말소되지 않은 근저당권 가운데 가장 앞선 것은 2006.03.16 의령신용협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 이후 2017.03.10 정현주의 근저당권 500,000,000원과 2025.01.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자 정명자의 전입일은 2018.12.12로 이보다 늦어 대항력이 없습니다.

임차인·점유 관계

정명자는 말소기준권리보다 늦게 전입해 보증금의 매수인 승계는 없는 것으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 최우선변제 가능성은 채권자 배당액을 줄일 수 있지만, 대항력이 없는 한 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 감정평가에서는 장기간 공가로 조사됐으므로 전입신고와 실제 점유가 일치하는지도 현장에서 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 34.3%는 시세 할인율이 아니다

감정가 114,700,980원에서 3회 유찰돼 최저가는 39,343,000원입니다. 감정가보다 75,357,980원 낮고, 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 낙찰가를 최저가로 가정한 권리상 실질취득액도 39,343,000원입니다. 다만 취득세, 측량비, 수리비, 설비 복구비, 제시외 건물 정비비, 명도비용은 포함되지 않습니다.

최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 건물 가치보다 토지 가치가 중심인지, 수리 또는 철거비를 반영한 뒤에도 경제성이 있는지는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가의 34%이므로 싸다”는 결론은 금지하고, 현장 견적과 인근 토지·노후주택 거래를 확인한 뒤 총투입비 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.

③ 기재 배당 시뮬레이션 (매각가 39,343,000원 가정)

기재 시뮬레이션상 총 채권액은 1,037,000,000원, 채권자 배당액은 38,234,826원, 미배당액은 998,765,174원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 말소된 근저당권이 배당 항목에 포함돼 있어 실제 배당순위를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 용원노인회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 기존 주택지대로 형성돼 있습니다.
• 접근성. 본건까지 차량 접근이 불가능합니다. 대중교통 사정은 대체로 보통 수준이지만, 차량 진입 제한은 거주 편의와 공사·이사·재매각에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
• 건물 상태. 1983년 사용승인된 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택입니다. 장기간 공가상태로 방치돼 건물 현상과 관리상태가 불량한 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 급수·배수설비는 있으나 장기간 공가로 인해 정상 사용 여부가 확인되지 않았습니다.
• 토지. 대 147㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 인접지와의 경계가 불명확해 정확한 경계 확인에는 전문 측량이 필요합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역에 걸쳐 있으며 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 626,000원/㎡입니다.
• 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물(2-1)이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
• 환금성. 차량 접근 불가, 1983년식 노후 단층주택, 장기 공가, 경계 불명, 부정형 토지, 혼재 용도지역이 겹쳐 일반적인 주택보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 원본 확인. 1997년·2004년 근저당의 말소 여부와 2006.03.16 의령신용협동조합 근저당이 실제 말소기준권리인지 확정해야 합니다.
• 배당순위 재산정. 말소된 것으로 기재된 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함돼 있습니다. 채권자별 존속 여부와 실제 배당요구 내역을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 정명자 점유 확인. 전입은 2018.12.12이나 감정평가상 건물은 장기간 공가입니다. 실제 점유·전출 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 경계 측량. 인접지와의 경계가 불명확합니다. 매각 대상 면적과 현황 이용 범위를 전문 측량으로 확인하고 경계 분쟁 가능성을 점검해야 합니다.
• 차량 접근과 공사 가능성. 차량 진입이 불가능하므로 이사, 자재 반입, 폐기물 반출, 수리공사 방식과 추가 비용을 현장에서 검토해야 합니다.
• 건물·설비 견적. 장기 공가와 불량한 관리상태, 1983년식 시멘트블록조·스레트지붕, 급배수 정상 작동 여부를 확인하고 보수 또는 철거비를 산정해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 제시외 건물(2-1)이 매각에 포함되므로 구조·면적·상태·사용 가능성 및 공법상 제한을 확인해야 합니다.
• 용도지역 검토. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 저촉 범위, 역사문화환경보존지역 등의 제한이 증·개축이나 토지 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 총투입비 기준 판단. 최저가 39,343,000원에 취득세, 측량비, 명도비, 수리·철거비, 설비복구비를 더한 금액을 인근 노후주택 및 토지가격과 비교해야 합니다.
• 진행결과 확인. 매각기일은 2026.07.09로 기재돼 있으므로 매각 결과, 변경·연기 여부와 다음 기일을 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 더 큰 리스크가 있다

이 물건은 전입자 정명자의 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점만 보면 권리 부담이 단순해 보입니다. 그러나 등기 말소 내역과 배당 시뮬레이션이 서로 맞지 않아 말소기준과 배당순위를 다시 확인해야 합니다. 현장에서는 차량 접근 불가, 장기 공가, 관리상태 불량, 설비 작동 불명, 토지 경계 불명, 제시외 건물이라는 문제가 한꺼번에 존재합니다.

최저가 39,343,000원은 감정가의 34.3%지만, 이를 시세보다 65.7% 싸다고 해석할 수는 없습니다. 실거래 비교가 없고 수리·측량·접근성 비용도 산정되지 않았기 때문입니다. 권리상 인수는 0원, 투자판단은 보류. 최신 등기부와 법원 기록으로 순위를 바로잡고, 현장 측량과 공사 견적을 끝낸 뒤에도 총투입비가 주변 가치보다 충분히 낮을 때만 검토할 물건입니다.