창원지방법원 2025타경248. 창원시 의창구 봉곡동 신세대프라자 10층 건물 중 8층으로, 감정평가 당시 숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자 오재정은 2022.09.07 거래가액 450,000,000원에 취득했고, 같은 날 김해축산업협동조합 명의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정, 창원시·국·국민건강보험공단의 압류가 이어진 구조입니다.
표면적인 장점은 분명합니다. 감정가 626,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가가 214,718,000원까지 내려왔고, 조사된 점유자는 후순위 전입자로 분류돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아닌 숙박시설이며, 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 214,718,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 16-15, 8층 (봉곡동, 신세대프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 철근콘크리트조 10층 건 중 8층 · 숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 오재정 (2022.09.07 거래가액 450,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 626,000,000원 / 214,718,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 509,989,747원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 시가지경관지구(일반) · 지구단위계획구역 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,859,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 오래된 말소 이력과 현재 권리를 분리해야 한다
등기 이력에는 2001.06.26 경남은행 근저당 216,000,000원이 존재하지만, 이 권리는 2001.08.27 해지로 말소됐습니다. 이후 설정됐던 경남은행 근저당·전세권들도 2002년부터 2015년 사이 순차적으로 해지·말소됐고, 2015년 창원원예농업협동조합 근저당은 2020.07.16 경매 매각으로, 2020년 마산남성신용협동조합 근저당은 2022.09.07 해지로 말소됐습니다.
2025.01.09 삼성카드 가압류 35,925,035원, 2025.02.04 임의경매개시결정, 2025.02.18 창원시 압류, 2025.03.05 마산세무서장 압류, 2025.03.25 창원세무서장 압류, 2025.04.14 국민건강보험공단 압류는 모두 2022년 김해축산업협동조합 근저당보다 뒤입니다. 다만 국세·지방세 압류 9건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 실제 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 조사 인원 1명, 전입은 후순위
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철용 | 3호 | 2023.04.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 박철용 1명입니다. 전입일 2023.04.06은 현재 유효권리로 먼저 확인되는 2022.09.07 김해축산업협동조합 근저당보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 보증금이 매각대금에서 전액 배당되지 않더라도 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 현재 시세는 확인되지 않는다
현재 최저매각가는 214,718,000원으로 감정가 626,000,000원의 34.3%입니다. 소유자 오재정의 2022.09.07 취득가액 450,000,000원과 비교하면 약 47.7% 수준이고, 취득가액보다 235,282,000원 낮습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 626,000,000원 | 100.0% | 평가 기준가격 |
| 2022년 취득가액 | 450,000,000원 | 71.9% | 현재 시세가 아닌 과거 거래가액 |
| 현재 최저가 | 214,718,000원 | 34.3% | 3회 유찰 가격 |
| 4회 유찰 시 | 150,302,600원 | 24.0% | 다음 회차 시나리오 |
| 5회 유찰 시 | 105,211,820원 | 16.8% | 추가 유찰 시나리오 |
다만 2022년 거래가액은 현재 시세를 의미하지 않으며, 숙박시설은 운영상태·객실 구성·시설 노후도· 영업 가능성에 따라 가치 차이가 큽니다. 최근 실거래나 임대수익 자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 65.7% 할인됐다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,806,052원 |
| 1. 경남은행 근저당 | 216,000,000원 | 210,911,948원 |
| 2. 경남은행 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 정재윤 전세권 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 경남은행 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 경남은행 근저당 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 창원원예농업협동조합 근저당 | 338,000,000원 | 0원 |
| 7. 마산남성신용협동조합 근저당 | 276,000,000원 | 0원 |
| 8. 김해축산업협동조합 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 9. 삼성카드 가압류 | 35,925,035원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 총 채권액 2,915,494,022원, 총 배당액 210,911,948원, 미배당액 2,704,582,074원으로 계산된 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 말소된 과거 권리가 배당 대상에 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 금액은 반드시 재산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 의창구 봉곡동 명곡지구대 북서측 인근의 정비된 상가지대입니다. 주변에 숙박시설·상업시설·단독주택 등이 위치하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통수단 통행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수·소방·승강기· 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 숙박시설로 이용 중이라고 기재합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지·도로. 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 장방형 상업용 건부지이며, 남서측 소로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역이며, 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 숙박시설로, 운영수익과 시설상태를 확인하지 못하면 매수층과 금융조달 범위가 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 환금성 부담을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2001.06.26 경남은행 근저당과 2001.08.27 말소등기를 원본에서 대조하고, 현존 권리 기준의 말소기준을 확정해야 합니다.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 경남은행 근저당·전세권·과거 경매 관련 권리를 제외해 김해축산업협동조합과 조세채권의 실제 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 조세 확인. 국세·지방세 압류 9건 중 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 임차인 확인. 박철용의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 3호의 정확한 점유 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 현장 명도. 숙박시설 영업 여부, 객실별 점유자, 운영자와 실제 점유자의 일치 여부를 확인하고 명도비와 영업 중단 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 인근 숙박시설 거래사례, 임대료·매출·공실률·시설 보수비를 기준으로 응찰가를 산정해야 합니다.
- 시설 상태. 8층 숙박시설의 내부 인테리어, 난방·소방·승강기 상태와 개보수 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 봐야 할 것은 기준권리”
이 물건은 626,000,000원 감정가에서 214,718,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 조사된 임차인도 후순위 전입으로 분류돼 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 숙박시설이라는 저환금 용도, 3회 유찰, 국세·지방세 압류 9건에 더해 등기상 말소된 2001년 근저당이 배당표의 선순위로 사용된 불일치가 남아 있습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “감정가의 34.3%라서 싸다”가 아닙니다. 현재 권리를 기준으로 말소기준과 배당표를 다시 세우고, 숙박시설의 실제 수익성과 명도비용까지 확인한 뒤에야 214,718,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 임차인 인수는 낮지만, 권리자료 정합성과 환금성 검증 부담이 커 원본 재확인 전에는 입찰 보류가 타당합니다.