창원지방법원 2025타경248. 김해시 대청동 장안프라자 3층 303호로, 감정 이용상태는 공실 상태의 상가이며 매각물건명세서 비고에는 위락시설(유흥주점)로 기재돼 있습니다. 감정가 99,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,957,000원입니다. 권리계산상 말소기준은 2003.12.24. 경남은행의 을구 1번 근저당권이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가의 34%까지 낮아졌지만, 이 물건에는 가격표만으로 판단하기 어려운 요소가 겹칩니다. 실제 임차인은 1명으로 조사됐으나 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰, 공실 위락시설, 관리비 미납이 함께 있어 권리 인수와 별개로 명도·관리비·재임대 가능성을 따로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 번화1로68번길 7, 3층 303호 (대청동, 장안프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 위락시설(유흥주점) · 공실 상태의 상가 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 유한회사안정디엔씨 (2024.12.31. 매매 · 거래가액 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 33,957,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해축산업협동조합 / 509,989,747원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 오래된 등기 이력은 원본 대조 필요
말소기준은 2003.12.24. 을구 1번 경남은행 근저당권 960,000,000원으로 분류돼 있습니다. 같은 날 설정된 경남은행 근저당권 1,560,000,000원과 2004.01.28. 경은상호저축은행 근저당권 1,170,000,000원, 이후의 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 계산됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박철용 | 3호 | 2023.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 박철용 1명입니다. 전입일 2023.04.06.은 말소기준권리인 2003.12.24. 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증금으로 합산할 항목도 없습니다.
③ 가격 판단 — 34%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 99,000,000원에서 현재 최저가 33,957,000원까지 내려와 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 공실 상태의 위락시설입니다. 같은 상가라도 층·호수, 유흥주점 영업 가능성, 내부 상태, 관리비 체납, 재임대 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 3회 유찰됐다는 사실도 현재 가격에서 시장의 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 지표로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,011,226원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 960,000,000원 | 32,945,774원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사경은상호저축은행 | 1,170,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사경은상호저축은행 | 28,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 동부농업협동조합 | 29,665,500원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 동부농업협동조합 | 30,905,608원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당권 · 피조개양식수산업협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 이연숙 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 안득기 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 김해축산업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,529,571,108원 중 배당재원에서 채권자에게 지급되는 금액은 32,945,774원이며, 미배당액은 4,496,625,334원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 롯데마트 북서측 인근 장안프라자 3층 303호입니다. 주변은 상업시설, 숙박시설, 대형마트와 아파트단지가 위치한 정비된 상가지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 위치와 대중교통수단의 통행횟수를 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 당시 공실 상태의 상가이고, 매각물건명세서에는 위락시설인 유흥주점으로 기재돼 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 건물 중 3층으로, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속한 상업용 토지이며, 공시지가는 1,622,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남동측 소로와 접하고, 도시지역·중심상업지역·장유지구 및 중심상업 지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 공실 위락시설이고 3회 유찰된 물건으로, 일반 상가보다 임차 업종과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 원본 대조. 2003년 근저당권과 2010년 임의경매 매각·말소 이력이 함께 있어, 현재 유효사항만 표시된 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 현황조사상 박철용이 3호를 점유한 것으로 조사됐지만 보증금과 배당요구 여부는 미상입니다. 실제 공실 여부와 인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 현황조사 당시 미납 관리비 약 5,719,900원이 조사됐으므로, 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 영업 가능성 확인. 위락시설·유흥주점의 영업승계 가능 여부, 허가·신고 상태, 소방·위생 시설 상태를 관할 기관과 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물과 인근 상가의 최근 매매·임대 사례, 공실률, 관리비, 권리금 유무를 별도로 조사해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지, 배당에서 우선 차감되는 금액이 있는지 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관리비 확인서를 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘공실 위락시설의 출구’를 먼저 본다
이 물건은 감정가 99,000,000원에서 33,957,000원까지 내려왔고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금도 없어 권리 인수 부담은 낮습니다. 그러나 3회 유찰, 공실 상태의 위락시설, 관리비 약 5,719,900원 미납, 실거래 비교자료 부재가 동시에 존재합니다.
따라서 핵심은 감정가 대비 낙폭이 아니라 현재 가격에 관리비·정리비·보수비를 더한 뒤에도 재임대나 매각이 가능한가입니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 가격의 적정성과 환금성은 별도의 현장조사 없이는 확인되지 않습니다. 권리 인수는 낮고, 활용·환금성 위험은 높은 물건으로 보는 것이 적절합니다.