창원지방법원 2025타경341. 창원시 성산구 귀산동 607 일원의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조의 지상 2층으로, 감정 당시 1층은 The One, 2층은 Black Plate 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지면적은 943㎡이고, 소유자는 주식회사더원컴퍼니입니다.
등기권리의 중심은 2023년 1월 31일 설정된 농협은행 근저당권 3,240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 김재규·김광성·박진한의 근저당권, 창원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유·유치권·제시외 시설입니다. 특히 말소기준 전에 전입한 두 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 배당표에 표시된 인수 0원만으로 최종 부담을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경341 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 귀산동 607 · 경상남도 창원시 성산구 삼귀로486번길 19-6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층 The One · 2층 Black Plate |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 지상 2층 |
| 토지 | 943㎡ · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사더원컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 3,759,514,500원 / 1,842,162,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 2,505,970,556원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물·조경수·조경석·구축물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 점유권리는 별도
말소기준은 2023.01.31 농협은행 근저당권 3,240,000,000원입니다. 2021년 경남은행 근저당권과 진해수산업협동조합 근저당권은 그 이전에 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리 뒤에 설정된 김재규 60,000,000원, 김광성 200,000,000원, 박진한 100,000,000원의 근저당권과 창원시 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유 임차인 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민수 | 2층 | 2021.12.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광호 | 1층 숙소(41㎡) | 2022.09.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김찬영 | 1층 식당 | 2025.01.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김민수와 김광호는 모두 말소기준일 2023.01.31보다 앞서 전입했습니다. 그러나 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 본 리포트에서는 정확도 원칙에 따라 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 최종 확인될 경우에는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
김찬영은 2025.01.06 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 김찬영은 2026.06.10 1층 건물 내 시스템 냉난방설비를 매각에서 제외해 달라는 매각제외신청서를 제출했습니다. 따라서 낙찰 후 실제 포함되는 설비 범위도 별도 확인 대상입니다.
③ 유치권·제시외 물건 — 가격보다 먼저 풀어야 할 쟁점
| 신고자 | 내용 | 신고금액 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 신화테크 대표자 진재현 | 공사대금 채권 | 163,000,000원 | 성립 여부 불분명 |
| 영신테크 대표자 신영석 | 공사대금 채권 | 32,280,727원 | 성립 여부 불분명 |
| 합계 | 유치권 신고액 | 195,280,727원 | 권리 성립 확인 필요 |
유치권은 신고 자체만으로 매수인이 반드시 부담한다고 단정할 수 없지만, 반대로 신고가 있다는 사실을 무시하고 입찰가를 계산해서도 안 됩니다. 이 사건은 195,280,727원의 공사대금 유치권 신고가 있고 그 성립 여부가 불분명하므로, 공사의 발생시점·채권의 존재·변제기·점유의 계속성 등을 확인하기 전에는 실질 부담액을 확정하기 어렵습니다.
④ 가격 해석 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 회차 최저매각가는 1,842,162,000원으로 감정가 3,759,514,500원의 49%입니다. 3회 유찰 시에는 1,289,513,400원, 4회 유찰 시에는 902,659,380원으로 내려가는 시나리오입니다.
하지만 이 사건에서 할인율은 가격 메리트의 충분조건이 아닙니다. 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이고, 유치권 신고와 설비 매각제외 쟁점까지 있으므로 낙찰가 외 추가부담을 확정하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 1,842,162,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,821,620원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 3,240,000,000원 | 1,821,340,380원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 김재규 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 김광성 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 박진한 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 3,600,000,000원 중 예상배당은 1,821,340,380원, 미배당은 1,778,659,620원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 보증금 미상 점유자의 실제 인수 여부도 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼귀민원센터 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 주택 및 상가가 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 The One, 2층 Black Plate 상호의 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비 및 전기설비가 있고 관리상태는 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(석교지구)이며 공시지가는 808,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 목록 3·4 토지는 공부상 지목이 ‘대, 답’이나 현황은 ‘도로’로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함되고, 일부 토지는 건축법상 도로에 해당합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김민수·김광호 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유개시와 전입관계, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김민수 관계인 여부 확인. 농협은행 근저당권 채무자와 동일한 이름이므로 임대차의 실질과 가장임차 여부를 별도로 검증해야 합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 신화테크 163,000,000원, 영신테크 32,280,727원의 공사대금 채권과 실제 점유관계를 확인하세요.
- 냉난방설비 포함 여부 확인. 김찬영이 2026.06.10 제출한 시스템 냉난방설비 매각제외신청의 처리 결과를 확인해야 합니다.
- 조경수·조경석 소유권 확인. 김찬도와의 매매계약서가 제출된 만큼 제3자 대항 가능성과 실제 소유관계를 확인하세요.
- 도로 현황 확인. 공부상 ‘대, 답’인 목록 3·4가 현황 도로로 이용되는 점이 사용·처분가치에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 배당표만으로 인수 0원 확정 금지. 현재 배당 계산은 임차보증금과 유치권의 실질 부담을 확정한 것이 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 권리 불확실성이 더 크다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,759,514,500원에서 최저가 1,842,162,000원까지 내려와 상당한 할인폭이 보입니다. 등기권리 역시 농협은행 근저당권을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조라 단순해 보입니다.
그러나 실제 입찰 판단은 반대 방향에서 해야 합니다. 말소기준 전 전입한 김민수·김광호의 보증금이 미상이라 대항력 및 인수액이 확정되지 않았고, 195,280,727원의 유치권 신고, 제시외 조경수·조경석의 소유권 쟁점, 시스템 냉난방설비 매각제외 신청까지 겹쳐 있습니다. 특히 근린시설과 토지가 함께 묶인 일괄매각 물건이라 아파트처럼 단순한 환금성을 전제로 가격을 볼 수도 없습니다.
등기상 말소 구조는 확인되지만, 실질 인수액은 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “감정가의 49%라서 싸다”가 아니라, 선순위 점유자의 보증금과 유치권·설비 범위를 확정한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있다입니다.
