55,223,000원
창원지방법원 2025타경371. 김해시 대청동 비젼타워 10층 1001호입니다. 등기부상 소유자는 김연희이고, 2004년 5월 4일 진북농업협동조합 명의로 설정된 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 이옥임의 근저당권 130,000,000원, 김재석의 근저당권 55,000,000원, 삼성카드 주식회사의 가압류 7,201,560원, 손성여의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리상 핵심은 보증금 100,000,000원의 임차권입니다. 손성여의 임대차계약일은 2015년 10월 13일, 점유개시일은 2015년 11월 25일, 주민등록일은 2016년 1월 26일, 확정일자는 2016년 2월 3일입니다. 모두 2004년 5월 4일 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없으며, 배당을 받지 못하는 금액이 발생하더라도 그 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경371 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 52-3 비젼타워 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 대청로210번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 의원 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 10층 1001호 |
| 소유자 | 김연희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 55,223,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진북농업협동조합 / 206,496,970원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2004년 5월 4일 진북농업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이옥임·김재석의 근저당권과 근저당권부채권 압류, 삼성카드 주식회사의 가압류, 손성여의 주택임차권, 진북농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2008년·2021년·2022년 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 손성여 임차권등기 2023.08.18 | 주택 전부 주거(임차권등기) | 계약 2015.10.13 점유 2015.11.25 전입 2016.01.26 확정 2016.02.03 | 100,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 있음 |
임차권자는 보증기관이나 대위변제 기관이 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 100,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 55,223,000원에서 보증금 전액이 배당되지 않더라도 매수인이 그 차액을 인수하지 않습니다. 다만 실제 점유자와 인도 상태는 별도로 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 하락과 시세 메리트는 다르다
감정가는 230,000,000원이고 4회 유찰된 현재 최저매각가는 55,223,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 24% 수준입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 호실은 집합건축물대장상 용도가 의원인데 실제로는 주거용으로 이용되고 있습니다. 감정평가 자료상 위반건축물 표시는 없지만, 공부상 용도와 현황 이용이 다르면 일반적인 주택과 매수층·대출·사용 방식이 달라질 수 있습니다. 4회 유찰은 단순한 할인 신호가 아니라 이러한 용도와 환금성 요인이 가격에 반영된 결과일 가능성까지 함께 살펴야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,394,014원 |
| 1. 근저당 · 진북농업협동조합 | 260,000,000원 | 53,828,986원 |
| 2. 근저당 · 이옥임 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김재석 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,201,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 452,201,560원 중 예상배당은 53,828,986원이고 미배당액은 398,372,574원입니다. 신청채권자 청구액 206,496,970원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 398,372,574원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 414,641,270원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 27,059,270원 | 26,172,203원 | 426,029,357원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 선순위 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 손성여 임차인의 보증금이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다. 이 사건에서 낙찰가 하락은 권리 인수액 증가가 아니라 채권자 배당 부족의 확대를 의미합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 대청동 비젼타워 10층 1001호로, 인근에 근린생활시설·아파트·숙박시설·유흥시설이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 집합건축물대장상 용도는 의원이지만 현황은 주거용으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 중로1류, 남동측과 북동측 소로1류에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며, 토지면적은 916.3㎡, 공시지가는 1,795,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나 공부상 의원과 현황 주거용의 차이는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공부상 용도 확인. 의원으로 등재된 호실을 주거용으로 계속 이용할 수 있는지 건축물대장·관할 행정기관에서 확인하세요.
- 대출 가능 여부. 금융기관이 의원 용도와 현황 주거용 불일치 물건을 어떤 담보 기준으로 취급하는지 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 조사. 일반 주택이 아니라 같은 건물 또는 유사한 의원·업무·주거 혼용 호실의 실거래와 임대료를 비교하세요.
- 점유와 명도. 임차권의 대항력은 없지만 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 내부 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 법원경매의 진행 관계를 원문으로 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 당해세, 공용부분 체납액을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 용도와 환금성이 남는다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2004년 진북농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 보증금 100,000,000원의 임차인이 있어도 전입신고가 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수 0원이 곧 투자 안전을 뜻하지는 않습니다. 4회 유찰된 현재 최저가는 55,223,000원이지만 최근 실거래 비교값이 없어 시세 메리트를 확인할 수 없고, 공부상 의원과 현황 주거용이라는 불일치가 남습니다. 공매공고 부기등기까지 확인해야 하므로, 권리는 통과, 가격·용도·환금성은 보수적으로 검증하는 것이 이 사건의 결론입니다.
