창원지방법원 2025타경386. 김해시 주촌면 내삼리 1231의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김재준이며, 2006.07.18 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.06.26 을구 14번 주식회사부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,650,000,000원입니다. 같은 날의 을구 15번 근저당권 55,000,000원, 2020.10.20 을구 17번 55,000,000원, 2023.07.03 을구 18번 110,000,000원과 2025년 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수권리는 없고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 “인수 0원”은 이 물건이 단순하거나 안전하다는 뜻과는 다릅니다. 매각에는 제시외 건물, 기계기구, 관정, 수변전설비까지 포함되고, 일부 건물은 위반건축물로 등재되어 있으며 토지 경계 역시 측량 확인이 필요한 상태입니다. 이 사건은 등기 권리보다 현물 검증 난도가 높은 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경386 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 주촌면 내삼리 1231 · 경상남도 김해시 주촌면 서부로1409번길 83-18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용 · 공장용지 |
| 토지 | 2,173㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 준공업지역 · 일반공업지역 · 도시지역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 김재준 · 2006.07.18 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,273,451,740원 / 1,591,416,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,741,343,838원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 실제 임차인은 0명이며 임차보증금 인수 문제도 없습니다. 말소기준권리는 2020.06.26 을구 14번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권과 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 우리은행·한국외환은행·중소기업은행 근저당권 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수판단의 기준이 되지 않습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘현물 가치’ 검증이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 1,591,416,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 것은 현재 회차가 1회 유찰 후 감정가의 70%라는 사실입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,591,416,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,314,160원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 1,650,000,000원 | 1,573,101,840원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 17번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 18번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 337,649,750원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 31,052,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,238,702,400원 가운데 현재 회차 예상배당은 1,573,101,840원, 미배당은 665,600,560원입니다. 신청채권자인 주식회사부산은행도 청구액 1,741,343,838원을 전액 회수하지 못하는 구조입니다. 다만 이 미배당 채권액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
④ 현물·토지 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물 1-1~1-5, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 2점인 1-6·1-7, 제시외 관정 1-8, 제시외 수변전설비 1-9가 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 감정 당시 가동중지 상태로 정상작동 여부가 불분명합니다. 설비의 실제 작동 가능성과 철거·보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 3~5는 일반건축물대장상 무단증축, 건축법 제11조 위반으로 등재되어 있습니다.
- 토지 일부 도로 이용. 목록 1 토지 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 실제 이용 면적과 사업장 동선에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지적경계. 인접필지와 지적경계가 불분명해 명확한 경계확정에는 측량이 필요합니다.
- 토지 특성. 공장용지 2,173㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 준공업지역·일반공업지역에 저촉되고 도시지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 472,200원/㎡입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,591,416,000원 | 1,573,101,840원 | 665,600,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,113,991,200원 | 1,100,451,288원 | 1,138,251,112원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 779,793,840원 | 769,595,902원 | 1,469,106,498원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 권리상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 그러나 시세 자료가 없는 상태이므로 49%나 34% 회차가 되었다는 이유만으로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 위반건축물과 작동상태 불명의 기계설비, 지적경계 확인 필요성이 있어 실제 사용 가능한 자산가치를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 인수와 현물 리스크를 분리. 등기상 예상 인수액은 0원이지만 물건 자체의 확인사항은 많습니다.
- 위반건축물 확인. 목록 3~5의 무단증축 상태와 건축법 제11조 위반 등재가 실제 사용·정비에 미치는 영향을 확인하세요.
- 기계기구 작동 확인. 1-6·1-7은 감정 당시 가동중지 상태이며 정상작동 여부가 불분명합니다.
- 제시외 시설 범위 확인. 제시외 건물 1-1~1-5, 관정 1-8, 수변전설비 1-9가 매각에 포함되는 범위를 현장에서 대조하세요.
- 측량 검토. 인접필지와 지적경계가 불분명하므로 실제 경계가 중요한 사업계획이라면 측량을 전제로 접근해야 합니다.
- 도로 이용 부분 확인. 목록 1 토지 일부가 도로로 사용되는 현황과 실제 활용 가능 면적을 확인하세요.
- 가격 판단 보수적으로. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2020.06.26 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 1,591,416,000원으로 감정가의 70%이지만, 비교 실거래 자료가 없어 이 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 제시외 건물과 기계기구·관정·수변전설비의 일괄매각, 기계기구 정상작동 여부 불분명, 목록 3~5의 위반건축물, 일부 토지의 도로 이용, 인접필지와의 지적경계 불분명까지 있습니다. 결론은 등기 인수는 합격, 현물·가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 실제 공장·토지·설비가 얼마의 사용가치를 갖는지 확인하는 데 있습니다.
