창원지방법원 2025타경388. 진해구 용원동 코아상가 7층 701호입니다. 감정요항표상 7층 701호와 8층 801호는 숙박시설 ‘궁모텔’로 이용돼 왔으나 기준시점에는 영업하지 않는 상태로 조사됐고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 518,616,000원으로 감정가 1,512,000,000원의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
다만 이 숫자를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 근거가 부족합니다. 게다가 숙박시설 영업이 중단돼 있고 이미 3회 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 운영가치 확인이 필요한 물건임을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경388 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1214-3 코아상가 7층 701호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(궁모텔) · 영업중단 상태 |
| 소유자 | 이정옥 |
| 감정가 / 최저가 | 1,512,000,000원 / 518,616,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,024,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.01.08. 을구 5번 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 1,024,800,000원으로 설정했고, 이후 2014.09.15. 채무자가 이정옥으로 계약인수됐습니다. 그 뒤 설정된 경남신용보증재단 가압류 50,000,000원, 창원시 압류, 2025년 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 비교자료가 없다
현재 최저가는 518,616,000원, 감정가는 1,512,000,000원으로 세 차례 유찰 뒤 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 363,031,200원, 5회 유찰 시 254,121,839원입니다.
하지만 이 사건에서 가격 판단의 기준이 될 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 34%니까 싸다”라는 결론은 성립하지 않습니다. 특히 숙박시설은 기준시점 현재 영업이 중단된 상태이고 3회 유찰됐기 때문에, 실제 영업가치·임대수익· 재매각 가능성을 별도로 검증해야 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 518,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,586,160원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,024,800,000원 | 511,029,840원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 총 채권액 1,074,800,000원 중 511,029,840원이 배당되고, 미배당액은 563,770,160원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 운영·현황 리스크 — 영업중단과 미납관리비
현황에서 가장 크게 확인해야 할 부분은 등기권리가 아니라 숙박시설의 실제 운영상태입니다. 감정요항표에는 숙박시설(궁모텔)로 이용 중이나 기준시점 현재 영업하지 않는 상태라고 적혀 있습니다. 현황조사 당시인 2025.03.19.에는 관리비도 약 33,580,430원 미납된 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 코아상가 일대는 아파트, 근린시설, 상업시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 지하 2층·지상 9층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 중로2류, 동측 소로1류에 접하며 토지는 평지·정방형의 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 속하며, 공시지가는 1㎡당 1,950,000원입니다.
- 물건 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성. 숙박시설이 영업중단 상태이고 이미 3회 유찰됐습니다. 일반 주거용 집합건물과 달리 실제 영업·임대·재매각 수요 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가 518,616,000원이 실제 시장가 대비 낮은지 별도 확인해야 합니다.
- 영업중단 원인과 재가동 가능성. 숙박시설이 현재 영업하지 않는 상태이므로 실제 이용상태와 영업 재개 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있으므로 701호와 감정요항표에 함께 나타나는 801호의 매각 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 현재 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.03.19. 기준 약 33,580,430원으로 조사됐으므로 최신 금액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 근저당권과 가압류 채권 전액을 충족하지 못하며 미배당액이 563,770,160원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·운영 검증이 더 어렵다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그렇다고 이 물건을 단순한 ‘저가 경매’로 보기는 어렵습니다.
현재 가격은 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없고, 숙박시설은 영업중단 상태, 경매는 3회 유찰, 현황조사 당시 관리비는 약 33,580,430원 미납으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 518,616,000원이 실제 영업가치와 시장가치에 비해 어떤 가격인지 확인하는 것입니다. 권리상 인수 위험은 제한적이지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 할 숙박시설 경매입니다.
