740,880,000원
창원지방법원 2025타경388. 창원시 진해구 용원동 코아상가의 숙박시설로, 감정평가상 7층 701호와 8층 801호가 함께 평가되고 매각물건명세서상 일괄매각 대상입니다. 이용 상태는 ‘궁모텔’이지만 기준시점 현재 영업하지 않는 상태입니다. 감정가는 1,512,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 740,880,000원까지 내려왔습니다.
숫자만 보면 절반 이하 가격이지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 49%입니다. 숙박시설은 주거용 집합건물보다 운영수익·시설 상태·용도 적합성에 따라 가격 편차가 크며, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 여기에 영업중단, 임대관계 미상, 고액 관리비 미납이 동시에 얹혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경388 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 용원동 1214-3 코아상가 7층 701호 도로명: 경상남도 창원시 진해구 용원서로31번길 17 |
| 물건종류 / 이용 상태 | 집합건물(숙박시설) · 궁모텔 · 영업중단 상태 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 감정평가상 7층 701호 및 8층 801호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 및 지상 9층 |
| 소유자 | 이정옥 (2014.09.15 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,512,000,000원 / 740,880,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문 유한회사 / 1,024,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 현재 살아 있는 최초 담보권은 2014년 근저당
등기 흐름에서 가장 중요한 부분은 이미 말소된 과거 근저당을 기준권리로 오인하지 않는 것입니다. 2006.06.13 주식회사경남은행 근저당은 2010.07.09 말소됐고, 같은 날 설정된 창원제일신용협동조합 근저당도 2014.01.08 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 살아 있는 최초 담보권은 2014.01.08 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,024,800,000원입니다.
이 근저당 이후의 경남신용보증재단 가압류, 창원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고내역은 없으므로 임차보증금 승계액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 숙박시설의 실제 점유자·운영자와 객실 사용 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 1,512,000,000원의 49%인 740,880,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 영업이 중단된 숙박시설은 정상 영업 중인 숙박시설과도 수익가치가 다르고, 시설 노후도·객실 상태·재영업 비용에 따라 실질가치가 크게 달라집니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 740,880,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 518,615,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 363,031,199원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 740,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,808,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 912,000,000원 | 731,071,200원 |
| 을구 3번 근저당권 · 창원제일신용협동조합 | 1,118,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,024,800,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 경남신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권총액은 3,104,800,000원, 채권자 배당액은 731,071,200원, 미배당액은 2,373,728,800원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 영업중단·관리비 — 권리보다 무거운 현실 비용
현황조사 당시인 2025.03.19 관리비 미납액은 약 33,580,430원으로 조사됐습니다. 체납 관리비 전액이 언제나 매수인 부담으로 확정되는 것은 아니지만, 공용부분 관리비와 연체료·승강기·전기·수도 관련 정산은 관리사무소와 별도로 확인해야 합니다. 권리 기준 실질취득액은 740,880,000원이지만, 실제 자금계획에서는 관리비 정산과 시설 정상화 비용이 추가될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용 상태. 7층 701호와 8층 801호 모두 숙박시설인 궁모텔로 이용됐으나 기준시점 현재 영업하지 않는 상태입니다.
- 주위 환경. 아파트·근린시설·상업시설·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 중로2류, 동측 소로1류에 접한 중로각지입니다.
- 토지. 631.2㎡의 정방형 평지로 상업용 건부지이며, 공시지가는 1,950,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 영업중단 숙박시설로, 매수층과 금융조달 선택지가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 7층 701호와 8층 801호의 등기·전유부분·공용부분·내부 연결 상태를 각각 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 과거 근저당 말소일과 2014.01.08 수산업협동조합중앙회 근저당의 현재 권리관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 실제 점유. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 운영자·점유자·객실 이용자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 2025.03.19 기준 약 33,580,430원의 체납 내역과 낙찰자에게 요구될 금액을 관리사무소에서 서면 확인하세요.
- 세금 압류. 세금 압류 7건 중 당해세 해당액과 교부청구 금액을 확인하세요.
- 영업 재개 비용. 객실·난방·소방·승강기·급배수설비의 현재 상태와 수선비를 별도 견적받아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰하지 말고 예상 임대수익, 정상화 비용, 공실 기간과 매각 가능가를 함께 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하고 확인된 임차보증금 승계도 없어, 매수인이 떠안을 권리 금액은 0원으로 볼 수 있습니다. 하지만 숙박시설 경매는 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되지 않습니다.
현재 최저가 740,880,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래가 없고, 궁모텔은 영업이 중단돼 있습니다. 관리비도 33,580,430원이 미납됐으며 임대관계와 실제 점유 상태가 명확하지 않습니다. 여기에 일괄매각 범위, 세금 압류, 등기 말소내역과 단순 배당표의 불일치까지 확인해야 합니다. 결론은 권리는 정리형, 가격·운영·환금성은 고위험형입니다. ‘반값’이라는 표현보다 정상화에 필요한 총비용과 회수 가능한 수익을 먼저 계산해야 하는 물건입니다.