창원지방법원 2025타경404. 김해시 대청동 사파이어빌딩 2층 201호 근린시설입니다. 감정가 3억 1,100만원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 1억 667만 3,000원까지 내려왔습니다. 현황은 공실이고 임차인도 없어 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 현재 등기 흐름에서 말소기준은 2014년 4월 14일 장유농업협동조합 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “감정가보다 65.7% 싸다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 바로 대입하기 어렵고, 현재 비교할 실거래 자료도 없습니다. 게다가 이미 3회 유찰됐다는 사실은 시장 수요와 환금성을 보수적으로 평가해야 한다는 신호입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 것과 시장가치보다 저렴하다는 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 314-1 사파이어빌딩 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 기준시점 현재 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 9층 건물 내 2층 · 사용승인 2004.01.13 |
| 소유자 | 배선의 |
| 소유권 변동 | 2014.04.07 박윤섭·배선의 각 2분의 1 취득(거래가액 248,000,000원) · 2018.07.27 재산분할로 배선의가 나머지 지분 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 106,673,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장유농업협동조합 / 187,714,509원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인은 확인되지 않았고 현황도 공실입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이나 점유 승계 문제는 현재 자료상 없습니다. 말소기준은 2014.04.14 설정된 장유농업협동조합 근저당권으로, 최초 채권최고액은 84,000,000원이었으나 2014.07.10 132,000,000원, 2016.04.29 216,000,000원으로 변경됐습니다. 그 이후 등기된 장유농업협동조합의 25,410,545원 가압류와 2025.03.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 106,673,000원으로 감정가 311,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가 제시되지 않아, 감정가와 최저가의 차이만으로 시장가격보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 층, 유동인구, 가시성, 업종 허용 범위, 내부 상태와 공실 기간에 따라 가격 편차가 크므로 아파트식 할인율 판단을 적용하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 106,673,000원 | 493,030,967원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 74,671,100원 | 524,483,525원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 52,269,770원 | 546,481,631원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매수인의 취득가격은 내려가지만 채권자들의 미배당액은 오히려 커집니다. 다만 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 판단의 핵심은 채권 부족액이 아니라, 이 근린시설의 실제 매매가치와 임대수익을 별도로 검증하는 데 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,673,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,293,422원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 김해농업협동조합 | 280,000,000원 | 104,379,578원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 208,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 장유농업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 16번 가압류 · 장유농업협동조합 | 25,410,545원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 597,410,545원 중 예상배당은 104,379,578원, 미배당은 493,030,967원으로 산정됐습니다. 신청채권자 장유농업협동조합의 청구액은 187,714,509원이며 이 시뮬레이션에서는 배당액이 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 과거 말소권리가 배당 항목에 포함된 부분은 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대청초등학교 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층·지상 9층 건물의 2층 201호입니다. 시스템에어컨 냉·난방, 위생·급배수·소화·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측 약 10m 내외 도로, 남서측 약 20m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·장유지구 지구단위계획구역의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 801.3㎡, 공시지가는 1,895,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 환금성. 중심상업지역의 근린시설이지만 3회 유찰됐고 현재 공실입니다. 실수요자와 임차수요를 확인하지 못하면 재매각 기간이 길어질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 등기 원본 대조. 2005년 가등기와 과거 압류·근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 과거 근저당이 예상배당 항목에 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 신청채권자 배당액을 법원 자료로 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.09로 기재돼 있습니다. 매각 결과와 추가 기일 진행 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
- 공실 내부 확인. 벽지·마루·시스템에어컨·급배수 상태와 실제 영업 가능한 내부 조건을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 실거래 비교가 없는 만큼 주변 근린시설의 실제 보증금·임대료·공실 기간을 조사해 적정 매입가를 역산해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 부가가치세 적용 여부와 취득 후 보유비용을 관계기관에 확인하세요.
- 업종 제한 확인. 중심상업지역과 지구단위계획구역의 허용용도, 건축물대장상 용도와 실제 사용하려는 업종의 적합성을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건은 임차인이 없고 공실이며 현재 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 2014.04.14 장유농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 형태입니다. 과거 가등기와 압류도 말소기재가 존재합니다.
그러나 투자 판단은 다른 문제입니다. 감정가 311,000,000원에서 106,673,000원으로 내려와 숫자상 할인율은 크지만, 현재 시장가격을 확인할 실거래 자료가 없고 이미 3회 유찰된 공실 근린시설입니다. 여기에 과거 말소권리가 배당 시뮬레이션에 반영된 불일치도 원본 확인 대상입니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 환금성은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 임대수익과 재매각 가능성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐에 있습니다.