창원지방법원 2025타경411. 진해구 덕산동의 대지·토지와 숙박시설(THE ONE HOTEL)이 대상입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설(THE ONE HOTEL)이며, 지하1층·지상6층 철근콘크리트 및 경량철골조 건물입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
등기상 현재 소유자는 김도훈이고, 말소기준권리는 2022.05.16. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 2,530,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 오해영 근저당, 경매개시결정, 국세 압류, 부산신용보증재단 가압류, 창원시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 조사된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경411 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 덕산동 74-69 |
| 등기 대상 | 덕산동 74-19, 74-69, 74-70 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 숙박시설(THE ONE HOTEL) |
| 건물 | 철근콘크리트 및 경량철골조 · 지하1층, 지상6층 |
| 소유자 | 김도훈 |
| 감정가 / 최저가 | 2,683,297,960원 / 2,683,297,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 청구액 | 2,263,368,206원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수하는 임차보증금이나 존속 권리는 확인되지 않습니다. 2022.05.16. 부산은행 근저당이 말소기준이며, 그 이후 설정된 오해영 근저당과 경매개시결정·압류·가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 대신 유찰·미배당 구조를 본다
실거래 시세 수치는 제시되어 있지 않아 시세 대비 할인율로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 대신 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 보면 매각가가 내려갈수록 채권 미배당액이 빠르게 증가합니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 2,683,297,000원, 4회 유찰 시에는 80%인 2,146,637,600원, 5회 유찰 시에는 64%인 1,717,310,080원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 2,683,297,000원 | 2,654,064,030원 | 299,092,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,146,637,600원 | 2,122,771,224원 | 830,385,026원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,717,310,080원 | 1,697,736,979원 | 1,255,419,271원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,683,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,232,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 2,530,000,000원 | 2,530,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오해영 | 400,000,000원 | 124,064,030원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,156,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,953,156,250원, 채권 배당액은 2,654,064,030원, 미배당은 299,092,220원입니다. 부산은행·오해영 근저당은 채권최고액 기준으로 계산됐으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 숙박시설(THE ONE HOTEL)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 창원시 진해구 덕산동 소재, 부근은 노선 상가지대 등으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 경량철골조 샌드위치판넬지붕 지하1층·지상6층, 외벽 석재 마감, 내부 벽지·타일·인테리어 마감, 샷시 창호입니다.
- 설비. 난방설비와 위생시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 덕산동 74-69 토지면적 76.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 1,088,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역·제한보호구역(해군기지)·지원항공작전기지·비행안전제4구역(지원) 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 매각 대상 전체를 원문에서 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 숙박시설의 운영상태·현장상태·수요와 환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 임차인은 없지만 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 부담 없는 권리와 가격은 별개. 매수인 인수액이 0원이라는 사실만으로 현재 최저가의 적정성을 의미하지 않습니다.
- 배당표 성격 확인. 부산은행·오해영 근저당은 채권최고액 기준으로 계산돼 있어 실제 배당은 채권계산서 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 규제사항 확인. 철도보호지구·해군기지 제한보호구역·비행안전제4구역 등 토지이용 제한을 이용계획과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 별도”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.16. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 이미 3회 유찰됐고, 대상이 숙박시설이며 일괄매각·제시외 건물 포함 구조입니다. 현재 최저매각가 2,683,297,000원에서도 채권 미배당이 299,092,220원 발생하지만 그 미배당이 매수인 인수로 이어지지는 않습니다. 이 물건은 권리 정리 여부와 별개로 숙박시설의 운영·환금성, 현장 상태, 일괄매각 범위를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
