12,485,000원
창원지방법원 2025타경461. 김해시 삼정동 삼정아파트 3층 313호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 52,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 최저매각가는 12,485,000원까지 내려왔습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이 사건은 단순히 “후순위 권리는 전부 소멸한다”는 문장 하나로 끝내기 어렵습니다.
분석상 말소기준권리는 2008.10.22. 성보경의 근저당권 24,000,000원으로 잡혀 있습니다. 그런데 같은 등기기록에는 이 근저당권이 2009.04.09. 해지로 말소되었다고 기재돼 있습니다. 그보다 앞선 2008.07.30. 대한주택공사 전세권 20,000,000원도 2010.07.07. 해지·말소된 것으로 나타나지만, 예상배당표에는 여전히 선순위 배당 항목으로 반영되어 있습니다. 등기 말소기재와 배당계산 사이의 이 상충을 해소하지 않으면 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 143-19 3층 313호 · 분성로464번길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용 중 · 전용면적 51.01㎡ · 3층 313호 |
| 건물 / 단지 | 철근콩크리트조 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 3층 건물 · 삼정아파트 39세대 · 1981.06.30. 준공 |
| 소유자 | 한상윤 (2014.12.03. 거래가액 50,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 12,485,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박정화 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 배당표의 상충
2014.12.03. 박정화 명의의 소유권이전청구권가등기도 확인됩니다. 신청채권자 박정화는 2025.04.29. 이 가등기가 담보가등기라는 신고서를 제출했습니다. 분석상 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나, 제공된 주의사항에도 가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로 신고서 원문과 등기원인을 대조해야 합니다.
② 임차인 — 확인된 1명은 대항력 없지만, 별도 경고가 남는다
조사된 실제 임차인은 김숙자 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 합산할 문제는 없습니다. 김숙자의 전입일은 2014.12.02.로 분석상 말소기준일 2008.10.22.보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 알 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김숙자 | 미상 | 2014.12.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 평균 대비 싸지만 최신 거래와 하락 추세를 봐야 한다
삼정아파트 전용 51.01㎡의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 31,083,333원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 29,750,000원, 최신 거래는 2025.12.의 16,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 51.01㎡ | 3 | 16,000,000원 |
| 2025.02 | 51.01㎡ | 2 | 43,500,000원 |
| 2024.11 | 51.01㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2024.02 | 51.01㎡ | 1 | 27,000,000원 |
| 2022.06 | 51.01㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2021.10 | 51.01㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.01㎡ | 2건 | 29,750,000원 |
현재 최저가 12,485,000원은 최근 12개월 평균의 42.0%로 가격 차이는 큽니다. 다만 최신 거래가 16,000,000원까지 내려왔고 최근 거래군은 과거 거래군보다 6.3% 하락했습니다. 최저가가 최신 거래보다도 낮기는 하지만, 최신 거래와의 간격은 최근 평균과 비교할 때보다 훨씬 작습니다. 1981년 준공·39세대 소규모 단지이고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 4.0회이므로 낮은 최저가만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,485,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 624,730원 | 매각가의 5.0% 추정 |
| 1. 전세권 · 대한주택공사 | 20,000,000원 | 11,860,270원 | 전세금 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 근저당권 · 성보경 | 24,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 근저당권 · 주식회사진주상호저축은행 | 28,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 가압류 · 삼랑진농업협동조합 | 21,120,632원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
총 채권액 93,120,632원 중 11,860,270원만 채권자에게 배당되는 계산이며, 전체 미배당액은 81,260,362원입니다. 신청채권자 박정화의 청구금액 40,000,000원은 현재 회차 계산에서 배당되지 않습니다. 매수인 인수 계산은 0원이지만, 전세권 말소기재와 배당표 반영이 상충하므로 원본 확인 전 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 12,485,000원 | 11,860,270원 | 81,260,362원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 8,739,500원 | 8,182,189원 | 84,938,443원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 6,117,650원 | 5,607,532원 | 87,513,100원 | 0원 |
표면상 매수인 인수 계산은 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 가격이 내려가도 문서상 선순위 권리나 대항력 임차인이 실제로 존재한다면 인수 구조가 달라질 수 있습니다. 이 사건은 더 낮은 회차를 기다리는 문제보다 현재 계산의 전제가 맞는지 검증하는 일이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김해삼성초등학교 북서측 인근이며, 주변은 유사형 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 집합건물 남서측으로 폭 약 8m 포장도로, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 구조·설비. 철근콩크리트조 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 3층 건물로, 급·배수·위생·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 상대보호구역과 소로2류에 저촉되고 소로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1981.06.30. 준공된 39세대 소규모 단지이며, 최근 거래는 16,000,000원부터 43,500,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2008.10.22. 근저당권이 2009.04.09. 말소된 기록과 분석상 말소기준 지정이 왜 다른지 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세권 존속 여부. 대한주택공사 전세권은 2010.07.07. 말소기재가 있으나 예상배당에는 반영돼 있습니다. 말소회복·배당요구·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 재조사. 김숙자는 대항력 없음으로 분류되지만 보증금·확정일자가 미상이며, 명세서에는 별도 대항력 임차인 가능성이 적혀 있습니다.
- 가등기 원문 확인. 2014.12.03. 박정화 가등기에 담보가등기 신고서가 제출됐으므로 신고서 내용과 말소 여부를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 언급돼 있어 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 부재·잠금으로 내부구조와 이용상태를 유사 물건·공부·탐문을 기준으로 평가했습니다.
- 최신 거래 우선. 전체 평균 31,083,333원보다 최신 거래 16,000,000원과 최근 추세 -6.3%를 응찰가 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류
최저가 12,485,000원은 감정가 52,000,000원의 24.01%, 최근 12개월 실거래 평균 29,750,000원의 42.0%입니다. 네 차례 유찰된 만큼 숫자만 보면 충분히 싸 보입니다. 하지만 최신 거래는 이미 16,000,000원까지 내려왔고, 최근 가격 추세도 -6.3%입니다.
더 중요한 문제는 권리입니다. 말소된 것으로 기재된 전세권이 예상배당에 반영돼 있고, 말소된 근저당권이 말소기준으로 지정돼 있습니다. 여기에 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 명세서 비고와 보증금 미상의 점유자까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 원본 확인 전 보류”입니다. 이 상충이 해소되어 인수 0원이 확정될 때에만 낮은 최저가가 실제 매력으로 연결됩니다.