창원지방법원 2025타경486. 김해시 생림면 마사리의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정 이용상태는 주택입니다. 현재 소유자는 김은영이고, 2020.04.28 감전새마을금고의 채권최고액 164,400,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 대주산업주식회사 근저당권 200,000,000원, 중소기업중앙회 가압류 9,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 선순위 점유자 최민자입니다. 최민자의 전입신고일은 1994.07.29로 말소기준권리인 2020.04.28보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판정합니다. 따라서 매수인이 실제로 떠안을 금액 역시 현재로서는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경486 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 생림면 마사리 128-17 / 등기 건물: 마사리 128-10, 송촌길 25-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 벽돌구조 슬라브지붕(아스팔트슁글지붕) 단층 |
| 소유자 | 김은영 |
| 감정가 / 최저가 | 261,621,100원 / 62,814,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산제일새마을금고(변경전: 감전새마을금고) / 130,351,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(3-1~3-3) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기부상 말소기준은 2020.04.28 감전새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 대주산업주식회사 근저당권과 중소기업중앙회 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 최민자의 전입은 말소기준보다 앞서 있어 등기부 후순위 소멸만으로 권리분석을 끝낼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민자 | 전체 | 1994.07.29 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 24%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 62,814,000원으로 감정가 261,621,100원의 약 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐다는 점만 보면 큰 폭으로 가격이 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않아 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
더 중요한 것은 실질취득가입니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 현재 최저가 62,814,000원만으로 매수인의 최종 부담을 계산할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격판단은 “최저가가 감정가 대비 얼마나 낮은가”보다 “실제 인수금액이 존재하는가”를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,530,652원 |
| 1. 근저당 · 감전새마을금고 | 164,400,000원 | 61,283,348원 |
| 2. 근저당 · 대주산업주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 9,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 373,400,000원, 채권자 예상배당은 61,283,348원, 미배당은 312,116,652원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 보증금·인수관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 현장·토지 리스크 — 권리보다 현황이 더 복잡하다
- 일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-3)이 매각에 포함됩니다.
- 경계·점유. 목록 1은 서측 인접필지에서 점유하고 있는 것으로 조사됐고, 타인점유로 인해 제한받는 가격으로 평가됐습니다. 정확한 경계확정은 측량이 필요합니다.
- 분묘 가능성. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.
- 토지. 지목 대 · 15.0㎡ · 공시지가 138,300원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 주변환경. 송촌새마을회관 동측 인근으로 취락·농경지·임야가 혼재하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최민자 임대차 원인 확인. 전입일 1994.07.29, 보증금·확정일자 미상입니다. 임대차계약서와 실제 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 최민자가 등기부상 과거 소유자·채무자와 동일인으로 나타나므로 실제 임차관계인지 확인이 필요합니다.
- 경계 측량. 목록 1의 서측 인접필지 점유와 타인점유 제한이 기재돼 있어 실제 경계와 점유범위를 측량으로 확인해야 합니다.
- 분묘 확인. 육안으로 확인되지 않는 분묘 가능성과 분묘기지권 성립 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 3-1~3-3이 일괄매각에 포함되므로 위치·현황을 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 4회 유찰·감정가 24%라도 실질취득가와 현장 리스크를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 후순위 등기권리는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2020.04.28 감전새마을금고 근저당 이후의 대주산업주식회사 근저당, 중소기업중앙회 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 선순위 전입자 최민자가 존재하고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 매수인 인수액은 미상입니다.
게다가 목록 1의 타인점유와 경계확정 문제, 측량 필요성, 분묘 가능성까지 있습니다. 현재 최저가 62,814,000원은 감정가의 24% 수준이지만, 이 할인폭을 곧바로 “싸다”로 읽어서는 안 됩니다. 선순위 점유관계·실제 보증금·경계·분묘를 확정한 뒤에야 비로소 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
