부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2024타경110117 · 창원지방법원 · 토지
176㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

2,407,642,000원 24억 764만 감정가 3,439,488,650원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

07-21

창원지방법원 10:00

입찰 보증금

2억 4,076만

최저가의 10% · 240,764,200원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 34.39억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 경상남도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 공장·토지 일괄매각으로 인수금은 없지만, 대항력 가능 임차인·당해세·위반건축물 확인이 필요한 물건입니다.

가격 최저매각가 2,407,642,000원(감정가 대비 70%) · 1회 유찰 후 진행
권리 흥양농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며 매각으로 소멸
리스크 대항력 있는 임차인 가능성과 국세·지방세 압류 4건 확인 필요

한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수금은 0원입니다. 다만 공장·토지 일괄물건 특성상 임차관계, 세금 압류, 제시외 건물·기계기구 범위 확인이 핵심입니다.

감정가

3,439,488,650원

평가금액

최저가

2,407,642,000원

1회 유찰

배당 부족액

220,193,630원

채권 미배당

매수인 인수

0원

등기상 권리 기준

창원지방법원 2024타경110117. 김해시 진례면 초전리 일대 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 34억3,948만원, 현재 최저가는 24억764만원으로 1회 유찰 후 진행 중입니다. 권리 구조의 핵심은 2021년 설정된 흥양농업협동조합 근저당권이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2024타경110117 (임의경매)
소재지	경상남도 김해시 진례면 초전리 1148-184
등기상 위치	경상남도 김해시 진례면 초전리 579-4, 623-3, 654-1, 654-2, 655-1, 656-1, 657-4, 658-6, 1148-27, 1176-13, 1148-28, 1148-29, 1148-184
이용상태	공장용도이나 기준시점 현재 물류창고 이용, 일부 숙소·식당·화장실·창고·공장
소유자	강정원, 고민정, 김성이, 배병원, 이시옥, 장재형
감정가 / 최저가	3,439,488,650원 / 2,407,642,000원
청구금액	1,875,343,254원
매각기일	2026.07.21

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.08.24 설정된 흥양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,208,000,000원이며, 해당 권리 이후 설정된 김해시 압류, 국민은행 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 후순위 근저당권도 매각으로 정리되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 가능 여부 확인 필요

임차인	점유부분	전입일	대항력	우선변제	승계
빈종열	미상	2015.11.19	有	미상	가능성 확인 필요
이영진	미상	2014.01.16	有	미상	가능성 확인 필요
(주)마당,박해동 외	공장·사무실 일부 등	2021.12.17 이후	없음	미상	없음

⚠️ 임차 리스크 빈종열, 이영진은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인 가능성이 있습니다. 보증금은 확인되지 않아 실제 인수금은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,407,642,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	26,476,420원
흥양농업협동조합 근저당	2,208,000,000원	2,208,000,000원
서종석 근저당	375,000,000원	173,165,580원
국민은행 가압류	18,359,210원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 등기상 매수인 인수금은 0원입니다.

⛔ 확인 관점 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다. 또한 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 기재가 있어 현장 확인이 필요합니다.

④ 입지·현황 메모

입지. 경상남도 김해시 진례면 초전리 소재 진례초등학교 남측 인근으로 소규모 공장·창고·농경지가 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 간선도로 연계성과 물류수송 관계는 보통 수준입니다.
건물. 철골조 샌드위치판넬지붕 구조의 공장 및 창고 시설이며 사용승인일은 2003.04.11입니다.
특이사항. 제시외 건물 및 기계기구 일부 포함, 일부 기계기구는 매각 제외입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 것으로 보이는 빈종열·이영진의 보증금과 점유 범위를 반드시 확인하세요.
세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부 확인이 필요합니다.
현황 확인. 공장·창고 이용 상태와 제시외 건물·기계기구 포함 범위를 현장에서 확인하세요.
권리 분석. 등기상 인수권리는 없지만 현황 리스크가 남아 있습니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 0건”

이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 안전한 구조입니다. 그러나 공장·토지 일괄매각은 임차 관계, 세금, 현황 이용 상태가 실제 입찰 판단을 좌우합니다. 권리는 깨끗하지만 현장 확인이 필요한 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

공장·토지 일괄매각, 인수는 없지만 확인할 리스크가 있다 — 김해 초전리

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 가능 여부 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 2,407,642,000원 가정)

④ 입지·현황 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 0건”

사건 개요

물건 전체 내역 (6)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (70장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-01-13	유찰	34억 7,215만원
2	2026-06-16	유찰	-
3	2026-07-21	대기	24억 764만원