창원지방법원 2024타경110117. 김해시 진례면 초전리 일대의 토지와 공장·물류창고가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 강정원·고민정·김성이·배병원·이시옥·장재형으로 각 6분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2021.08.24. 설정된 흥양농업협동조합 근저당권 2,208,000,000원이 말소기준권리이고, 그 이후의 압류·가압류와 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 있는 구조가 아닙니다. 빈종열은 2015.11.19., 이영진은 2014.01.16. 전입으로 말소기준권리보다 앞서며, 제공된 조사에서는 두 사람 모두 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 두 사람의 보증금은 확인되지 않았고, 이소민(태흥)과 영훈이티에스(주),옹영근은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정도 미정입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2021.08.24. 흥양농업협동조합 근저당권입니다. 2024.05.22.부터 2024.06.27.까지 김해시가 공유자 지분에 설정한 압류 4건, 2024.07.26. 임의경매개시결정, 2024.10.11. 국민은행 가압류는 모두 말소기준권리 이후입니다. 2021.12.27. 설정된 서종석 명의 근저당권 375,000,000원도 후순위로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 이 사건의 핵심

총 13건의 점유·임차 조사 내역 가운데 보증금이 확인된 사람은 없습니다. 특히 빈종열·이영진은 말소기준권리보다 앞선 전입이라 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이소민(태흥), 영훈이티에스(주),옹영근은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,407,642,000원 가정)

채권자 총 청구액 2,601,359,210원 중 예상 배당은 2,381,165,580원, 미배당은 220,193,630원입니다. 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차보증금 자체가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액과는 별도로 검토해야 합니다.

④ 매각 범위·물건 상태

• 일괄매각. 제시외 공작물 관정 2-1, 제시외 건물 및 기계기구 5-1~5-9, 6-1~6-7, 6-11이 포함됩니다.
• 매각 제외. 제시외 기계기구 6-8, 6-9, 6-10, 6-12는 매각에서 제외됩니다.
• 건물 이용. 기호(6) 1층은 공장용도이나 현재 물류창고로 이용 중이고, 2층은 숙소·식당·화장실·창고 용도이나 현재 공실입니다.
• 별도 건물. 기호(6-1)은 물류창고, 기호(6-2)는 공장으로 이용 중입니다.
• 위반건축물. 매각물건명세서에는 목록6이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재된 것으로 기재돼 있습니다.
• 지번 현황. 공부상 소재지는 초전리 579-4번 외 12필지이나, 토지대장상 2003.04.17. 지번 합병 후 현황은 초전리 579-4, 1148-27, 1148-28, 1148-29, 1148-184의 5필지 상입니다.

⑤ 입지·이용성 메모 (감정평가요항 기준)

• 주위환경. 진례초등학교 남측 인근이며, 주변은 소규모 공장·창고·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성, 물류수송관계, 대중교통사정 등 일반적인 도로·교통상황은 보통수준입니다.
• 구조. 철골조 및 일반철골조 샌드위치판넬지붕 건물이며 사용승인일자는 2003.04.11.입니다.
• 설비. 기본 전기 내선설비가 돼 있습니다.
• 토지이용. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 해당하고, 일부 토지는 상대보호구역에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 보증금 확인. 빈종열·이영진의 실제 보증금과 배당 가능액을 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 대항력 미상 점유자 확인. 이소민(태흥), 영훈이티에스(주),옹영근의 전입·사업자등록 시점과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 김해시 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 매각 포함·제외 기계기구 구분. 포함 대상과 제외 대상이 혼재하므로 현장 실물과 목록을 대조해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 목록6의 위반건축물 등재 내용과 시정 가능성, 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 범위 확인. 다수의 업체·개인이 여러 건물과 제시외 건물을 점유하고 있어 명도 대상과 사용관계를 개별 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 인수액’을 확정해야 한다

현재 최저매각가는 2,407,642,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자 2명의 보증금이 미상이고, 전입일을 알 수 없는 점유자도 2명 있습니다. 이들의 보증금이 배당되지 않고 남는다면 그 금액은 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다.

등기상 후순위 권리 대부분이 소멸한다는 점과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다. 현재 배당모형의 인수액 0원만으로 안전하다고 단정하기보다, 임차보증금·점유원인·세금·위반건축물· 매각 제외 기계기구를 먼저 확정한 뒤 실제 취득비용을 계산해야 하는 물건입니다.