창원지방법원 2025타경487. 김해시 상동면 감노리의 토지와 분뇨및쓰레기처리시설을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층이며, 현재 분뇨및쓰레기처리시설로 이용 중입니다. 감정가 5,127,460,500원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 1,758,718,000원으로 내려왔습니다. 다만 공장·처리시설 계열 물건은 용도 제한과 임차·점유관계가 가격을 크게 좌우하므로, 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
권리산정상 말소기준은 2014.02.14. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후의 부산시중앙신용협동조합 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기에는 2017.02.08. 우리은행 1번·2번 근저당권의 말소등기도 함께 기재돼 있습니다. 예상배당표는 우리은행 두 건을 선순위로 반영하고 있으므로, 우리은행 근저당권의 실제 존속 여부와 배당순위는 원본 등기사항전부증명서에서 반드시 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경487 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 상동면 감노리 334-5 · 경상남도 김해시 상동면 동북로1109번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 분뇨및쓰레기처리시설 · 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 박종식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 5,127,460,500원 / 1,758,718,000원 (3회 유찰, 감정가의 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산시중앙신용협동조합 / 3,349,784,336원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 임차인 소유 계근대와 컨테이너 사무실 및 휴게실 2동은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기록까지 원본 대조 필요
말소기준권리로 산정된 우리은행 근저당권 이후에 설정된 부산시중앙신용협동조합의 3,780,000,000원 및 240,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 채권자의 미배당금은 원칙적으로 낙찰자가 그대로 인수하는 금액이 아니므로, 현재 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 확인 대상 6명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차·점유관계 확인 대상은 6명입니다. 이 가운데 (주)유노그린텍은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 나머지 5명은 전입일 또는 사업자등록일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 확정일자가 확인된 임차인도 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차·점유자 | 사용 부분 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)유노그린텍 | 미상 | 전입 2020.12.15 · 확정일자 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)부성 | 전체(437.25m²) | 전입일 미상 · 확정 2024.03.29 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)태고건설 | 입구쪽 일부 1,652m² · 야적장 | 전입일 미상 · 확정일자 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)대광전기 | 입구 왼쪽 일부 · 야적장 1회 1,653m² / 2회 1,653m² / 3회 1,000m² | 전입일 미상 · 확정일자 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)진공영 | 안쪽 왼쪽 일부 · 야적장 1회 1,322m² / 2회 990m² | 전입일 미상 · 확정 2019.11.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백현숙(동방타워) | 안쪽 오른쪽 일부 3,300m² · 야적장 | 전입일 미상 · 확정일자 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,758,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,987,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 3,780,000,000원 | 778,730,820원 |
| 4. 근저당 · 부산시중앙신용협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,980,000,000원 중 1,738,730,820원이 배당되고, 미배당은 3,241,269,180원입니다. 신청채권자 청구액은 3,349,784,336원이나 현재 회차 예상배당은 778,730,820원으로 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 채권자의 미배당액과 임차인의 대항력에 따른 매수인 인수액은 서로 다른 문제입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 1,758,718,000원 | 1,738,730,820원 | 3,241,269,180원 | 778,730,820원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 1,231,102,600원 | 1,216,391,574원 | 3,763,608,426원 | 256,391,574원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 861,771,820원 | 850,754,102원 | 4,129,245,898원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 이것만으로 매수인의 수익성이 개선됐다고 단정할 수 없습니다. 미상 임차인의 보증금이 존재하고 대항력이 인정되면 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커질 가능성도 있으므로, 회차가 내려갈수록 낙찰가와 임차인 인수를 합친 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 상동면 감노리 감로마을회관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공장과 주택이 소재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 건물은 분뇨및쓰레기처리시설로 이용 중이고, 일부 토지는 도로 또는 야적장으로 이용됩니다.
- 용도 변경. 목록 2는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설에서 폐기물처리시설 및 폐기물감량화시설로 용도가 변경됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역이 포함됩니다.
- 하천·재해 규제. 일부 토지는 소하천구역 또는 소하천예정지에 저촉되고 자연재해위험개선지구인 감노지구와 관련됩니다.
- 대표 토지 정보. 지목 대, 토지면적 2,277㎡, 공시지가 269,700원/㎡, 평지의 사다리형 토지이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 매각 제외. 임차인 소유의 계근대, 컨테이너 사무실 및 휴게실 2동은 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 환금성. 특수 처리시설과 야적장 중심의 복합 점유, 공장설립·배출시설 제한, 소하천 및 재해 관련 규제가 겹쳐 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사업자등록·전입 원본 확인. 대항력 미상 5명의 사업자등록일, 점유 개시일, 확정일자와 보증금을 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 확정일자가 있는 (주)부성과 (주)진공영을 포함해 각 임차인의 배당요구 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 우리은행 말소등기 확인. 2017.02.08. 우리은행 1번·2번 근저당권 말소의 대상과 효력을 확인해 실제 말소기준권리와 배당순위를 확정해야 합니다.
- 매각 제외 시설물 확인. 계근대와 컨테이너 사무실 및 휴게실 2동의 소유관계, 철거·이전 여부와 영업상 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지 경계·저촉 확인. 현황 도로·야적장 이용 부분과 소하천구역, 소하천예정지, 자연재해위험개선지구의 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 인허가 승계 가능성 확인. 분뇨및쓰레기처리시설의 운영에 필요한 허가와 신고가 낙찰 후 승계 또는 재발급 가능한지 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 전체 건물과 야적장을 여러 점유자가 나눠 사용하므로 점유구획, 계약 횟수별 면적과 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 비율 대신 동일·유사 처리시설과 공장용 토지의 실제 거래 및 수익가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지이용계획확인서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 점유와 인허가
이 사건의 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 5,127,460,500원에서 3회 유찰돼 최저가가 1,758,718,000원, 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없고, 실제 임차·점유자 6명 중 5명은 대항력과 보증금이 미상입니다. 여기에 우리은행 근저당 말소기록과 예상배당 사이의 확인점, 매각 제외 시설물, 소하천·재해·공장설립·배출시설 관련 규제까지 겹칩니다.
따라서 현재 배당표의 인수액 0원과 잠정 실질취득가 1,758,718,000원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다. 임차인 보증금과 대항력, 실제 말소기준권리, 처리시설 인허가, 토지 규제 경계를 모두 확인한 뒤에야 가격 판단이 가능합니다. 낮은 최저가만으로 접근하기에는 권리와 환금성의 미확정 요소가 많은 물건이며, 원본 확인 전 단계의 결론은 입찰 보류입니다.