창원지방법원 2024타경111653. 김해시 대청동 갑오마을 제303동 5층 502호, 전용 126.48㎡ 아파트입니다. 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 168,000,000원으로 내려왔습니다. 조사된 임차인은 없고 배당 산식상 매수인 인수액도 0원이므로, 낙찰대금과 별도로 보증금이나 선순위 권리를 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.
표면만 보면 권리도 단순하고 가격도 저렴합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 230,200,000원, 최신 거래는 2026년 5월 230,000,000원입니다. 최저가는 각각의 약 73% 수준으로, 최근 12개월 평균보다 62,200,000원 낮습니다. 다만 최근 거래가격은 이전 기간보다 5.9% 하락했습니다. 과거 전체 평균 238,666,666원보다 최근 시세를 우선해 보더라도 가격 간격은 충분하지만, 하락 추세와 대형 면적의 환금성을 함께 감안해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경111653 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 계동로102번길 17-27, 303동 5층 502호 (대청동, 갑오마을) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 126.48㎡ · 13층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 문지원 (2011.02.15. 소유권이전 당시 문향미 · 거래가액 190,000,000원 · 2023.05.22. 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사엘지생활건강 / 147,108,018원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급기관 | 창원지방법원 김해등기소 · 발급일 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위처럼 보이는 권리가 이미 말소됐다
등기부의 최초 전세권은 2003.05.14. 이선화 명의로 전세금 95,000,000원에 설정됐지만, 2005.04.26. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 전세권을 현재의 선순위 인수권리나 실제 배당권자로 취급할 수 없습니다.
2011.02.15. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 역시 2022.08.22. 채권최고액 변경등기를 거친 뒤 2024.02.23. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 경매개시결정일인 2024.09.04.보다 먼저 사라진 권리입니다. 등기 순서대로 판단하면 현존 권리 가운데 가장 빠른 담보권은 2015.06.04. 주식회사엘지생활건강 근저당권 48,000,000원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 5.9% 하락 중
갑오마을3단지대동은 298세대, 2000.07.31. 준공 단지입니다. 대상과 면적이 일치하는 전용 126.48㎡ 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래 5건의 평균은 230,200,000원입니다. 최신 거래는 2026년 5월 8층 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 126.48㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 126.48㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2025.12 | 126.48㎡ | 10 | 248,000,000원 |
| 2025.09 | 126.48㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 126.48㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2025.01 | 126.48㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.07 | 126.48㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 126.48㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 126.48㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2024.02 | 126.48㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2023.12 | 126.48㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2023.12 | 126.48㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.48㎡ | 5건 | 230,200,000원 |
현재 최저가 168,000,000원은 최신 거래 230,000,000원보다 62,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균 230,200,000원보다 62,200,000원 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 168,000,000원이며, 최근 시세 대비 가격 메리트는 분명합니다.
다만 전체 실거래 평균 238,666,666원만 보면 할인폭이 더 커 보이지만, 이 평균에는 285,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 최근 가격이 이전 기간보다 5.9% 하락했다는 점도 반드시 반영해야 합니다.
③ 예상배당 산식 점검 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 전세권 · 이선화 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 120,000,000원 | 69,848,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사엘지생활건강 | 48,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사엘지생활건강 | 76,800,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 65,075,221원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 57,737,170원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 17,641,259원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 5,573,922원 | 0원 |
| 10. 근저당 · 김문주 | 238,016,117원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액은 제시된 배당 산식을 그대로 시각화한 것입니다. 이선화 전세권은 2005.04.26., 대구은행 근저당권은 2024.02.23., 롯데카드 갑구 4번 가압류는 2024.02.19., 김문주 근저당권은 2025.09.15. 각각 말소된 등기가 확인됩니다. 따라서 실제 배당순위와 금액은 이 표와 달라질 수 있으며, 당해세와 실제 채권액도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 168,000,000원 | 708,995,689원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 117,599,999원 | 758,690,090원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 82,319,999원 | 793,405,450원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자 미배당은 늘지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 미배당 채권이 크다는 사실 자체가 곧 낙찰자의 추가 부담을 뜻하지는 않습니다. 다만 배당 산식의 권리 순서가 등기부 말소 내역과 맞지 않으므로, 신청채권자 배당 여부와 경매 절차의 기초가 되는 담보권을 원본으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 대청동 계동초등학교 북동측 인근의 아파트지대로, 제반 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 13층 건물 내 5층 502호입니다. 위생·급배수·소방·승강기·난방·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며, 남동측 약 12m 포장도로와 약 6m 보행자전용도로, 남서측 약 8m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역이며, 계동초등학교 상대보호구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,115,000원이며, 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 298세대, 2000.07.31. 준공 단지의 전용 126.48㎡로 거래 사례는 있으나 최근 가격 편차가 190,000,000원부터 250,000,000원까지 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2011.02.15. 대구은행 근저당권은 2024.02.23. 말소됐습니다. 현존 권리 기준으로 2015.06.04. 엘지생활건강 근저당권이 가장 빠른지 원본으로 확인해야 합니다.
- 전세권 배당 제외 여부. 이선화 전세권은 2005.04.26. 말소됐습니다. 매각물건명세서와 배당요구 현황에서 현재 권리자로 취급되지 않는지 대조하세요.
- 신청채권자 배당 구조. 신청채권자인 엘지생활건강이 2015년과 2022년 근저당권을 보유하는데도 예상배당이 0원으로 산정돼 있습니다. 채권계산서와 실제 채권 잔액 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 230,200,000원과 최신 거래 230,000,000원을 기준으로 수리비·취득비용·명도비용을 차감해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가격이 이전 기간보다 5.9% 하락했습니다. 과거 전체 평균 238,666,666원을 그대로 목표 매도가격으로 잡지 마세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 현재 점유자와 인도 가능 시점은 현황조사서 및 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세는 낙찰자 부담 또는 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘권리 데이터의 충돌’을 정리해야 한다
가격만 보면 충분히 눈에 들어오는 물건입니다. 매수인 인수액 0원, 실질취득액 168,000,000원, 최근 12개월 실거래 평균 230,200,000원 대비 73.0%입니다. 최신 거래 230,000,000원과 비교해도 62,000,000원의 차이가 있습니다.
그러나 이 사건의 진짜 승부처는 할인율이 아닙니다. 2005년에 말소된 전세권과 2024년에 말소된 대구은행 근저당권이 예상배당의 164,848,000원을 차지하고, 현존 선순위로 보이는 신청채권자 엘지생활건강은 0원을 배당받는 것으로 계산돼 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않은 채 가격만 보고 들어가는 것은 금물입니다.
가격은 합격권, 인수는 0원, 권리 원본 대조는 필수. 등기부와 매각물건명세서에서 실제 말소기준권리와 배당요구자를 확정한 뒤에야 168,000,000원의 할인폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
