창원지방법원 2025타경495. 창원시 성산구 반림동 ‘노블파크’ 130동 13층 1301호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 소유자 김대원은 2019년 1월 8일 이 주택을 거래가 375,000,000원에 취득했고, 같은 날 반송새마을금고 명의로 채권최고액 279,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 현재 경매개시결정과 후순위 점유관계는 매각으로 정리되는 구조입니다.
현재 확인되는 임차인은 최원태 1명입니다. 전입일은 2021년 3월 4일로 말소기준일인 2019년 1월 8일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 현재 자료상 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 액수와 우선변제 여부가 확정되지 않아, 배당표와 명도 일정은 원문서로 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경495 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 반림동 10 노블파크아파트 제130동 제13층 제1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.95㎡ · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김대원 (2019.01.08. 거래가 375,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 574,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반송새마을금고 / 237,622,220원 |
| 말소기준권리 | 2019.01.08. 반송새마을금고 근저당권 · 채권최고액 279,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인은 인수되지 않는다
말소기준은 2019년 1월 8일 접수된 반송새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 11월 14일 한국자산관리공사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위를 승계한 것으로 말소기준일이 새로 바뀌지는 않습니다. 낙찰 시 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 신한은행 근저당권, 이해기 전세권, 이철호 주택임차권, 창원시·서대문구 압류와 이전 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 임차인 최원태의 전입은 말소기준 이후이므로 대항력은 없으며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최원태 | 84.95㎡ 전부 | 2021.03.04 / 2023.02.24 | 미상 | 2025.06.11 신고 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 시장 최저선 수준
노블파크는 2,699세대, 2007년 12월 27일 준공 단지입니다. 대상 면적과 맞는 전용 84.95㎡·84.98㎡ 최근 거래 12건의 평균은 619,583,333원입니다. 신건 최저가 574,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.6%로 평균보다는 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 597,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 11 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 598,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 605,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 578,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 2 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 13 | 648,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 8 | 688,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 18 | 634,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 627,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 619,583,333원 |
최신 거래는 597,000,000원이고, 최근 거래 범위는 575,000,000원에서 688,000,000원입니다. 최저가 574,000,000원은 최신 거래와 평균보다는 낮지만, 최근 실거래 최저와 사실상 맞닿아 있습니다. 따라서 평균 대비 할인은 확인되지만 시장 바닥보다 크게 낮은 가격은 아닙니다. 신건에서 가격 경쟁이 붙으면 시세 메리트가 빠르게 줄어들 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 574,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 8,140,000원 |
| 1. 근저당 · 반송새마을금고 | 279,600,000원 | 279,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 286,260,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.4%를 적용한 추정치입니다. 임차인 최원태의 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않아 임차인 배당은 반영되지 않았으며, 실제 배당 시 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 574,000,000원 | 279,600,000원 | 286,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 459,200,000원 | 279,600,000원 | 172,608,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 367,360,000원 | 279,600,000원 | 81,816,960원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반송초등학교 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지·학교·관공서·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물의 13층입니다.
- 도로. 남서측·북서측으로 폭 약 30m 도로, 남동측·북동측으로 폭 약 20m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 2,699세대 단지이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 575,000,000원에서 688,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최원태의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·배당요구서·임대차계약 자료를 대조하세요.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자와 배당요구는 있으나 우선변제 여부가 확정되지 않았습니다. 배당표의 소유자 잔여액은 변동될 수 있습니다.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 84.95㎡ 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 점유 현황과 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 응찰가 상한. 최근 평균 619,583,333원보다 낮다는 이유만으로 가격 여유가 충분하다고 보기는 어렵습니다. 실거래 최저 575,000,000원과 최신 거래 597,000,000원을 함께 비교하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 내용을 최신 등기부와 배당요구 자료에서 재확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용의 실제 금액을 관리사무소와 법원 기록으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안정적, 가격은 ‘평균 할인’보다 ‘최저선’을 봐야 한다
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 2019년 반송새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 임차인의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 다만 임차보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당표와 명도 계획에는 확인 절차가 남아 있습니다.
가격은 최근 12개월 평균의 92.6%라 평균 대비로는 낮지만, 실제 거래 중 가장 낮은 575,000,000원과 거의 같은 574,000,000원입니다. 최신 거래 597,000,000원보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 신건에서 높은 경쟁률이나 추가 비용이 발생하면 가격 메리트가 제한될 수 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적 접근. 임차관계 원문 확인과 명도비용을 반영한 응찰가 관리가 핵심입니다.
